Türkiyenin imar hukukçusu

İNŞAAT RUHSATLARI AÇISINDAN KAZANILMIŞ HAK

İNŞAAT RUHSATLARININ HUKUKİ NİTELİĞİ

Sözlükte izin, kolaylık, genişlik anlamına gelen ruhsat XE “Ruhsat" , (ruhsatname, ruhsatiye) imar XE “İmar"  mevzuatı açısından, yapılması kanunen izin almaya bağlı tutulan bir yapının yapılabilmesi için yetkili idareden izin verilmiş bulunduğunu gösteren belge anlamındadır. Kim tarafından, hangi ada ve parselde ne tür bir inşaat yapılmasına izin verildiğini ve bu maksatla ödenmesi gereken harç ve vergilerin de yatırılmış bulunduğunu gösteren bir belgedir.[1]

İzin işlemi, imar XE “İmar"  sınırları içindeki bir yapıyı ya da yapılmış bir yapı XE “Yapı"  (bina XE “Bina" ) üzerindeki esaslı değişiklik, ek ve onarımları, imar hukuku XE “İmar Hukuku"  kurallarınca önceden düzenlenmiş bulunan objektif kişilik dışı bir hukuki duruma soktuğu için maddi açıdan şart (durum=koşul) işlemdir. Zira, yapılara yapı ya da kullanma izni verilmesi işlemi ile sade inşaat ya da yapı önceden İmar XE “İmar"  kanunu ve yönetmelikleriyle belirlenmiş, genel ve kişilik dışı hukuksal bir duruma sokulmakta, söz konusu kuralların bunlara uygulanmasını sağlamakta, fakat, inşaat ya da yapı hakkı XE “Yapı Hakkı" nda, gerçek anlamda yeni bir hukuki durum yaratılmamaktadır. Bu yönüyle de yapı ya da yapı kullanma izinlerinin geniş anlamda sübjektif işlemler olduğu söylenebilir.[2]

Yapı XE “Yapı"  ruhsatı verilmesi ya da verilmemesi, yani yapı XE “Yapı"  ruhsatı verilmesi isteminin red edilmesi icrai ve sonuç doğuran bir işlemdir. Öte yandan, kotlu kroki XE “Kroki"  verilmesi istemi, inşaat ruhsatı verilmesi istemini de içermez.[3] Bu işlem idari davaya konu olabilecek kesin ve yürütülmesi gerekli olan işlemlerdir. İmar XE “İmar"  durumu XE “İmar Durumu"  isteği yapı iznini de içerir.[4] İdarelerin yapı ruhsatı verme işlemleri, idarenin kolluk alanındaki birel işlemleri arasında sayılmaktadır.[5] Yapı ruhsatı verilmesiyle amaçlanan husus ise kamu düzeni ve kamu güvenliğini sağlamaktır.[6]

 “Yapı XE “Yapı"  izninin verilmemesi” işlemlerinin hepsi, imar XE “İmar"  yaptırımı değildir. “Yapı izninin verilmemesi” işleminin bir yaptırım olarak ortaya çıkabilmesi için ruhsatsız olarak yapıya başlanmış olması gerekir. Başlandıktan sonra eğer yapı XE “Yapı"  ruhsatı verilmezse ret işleminin yaptırım yönü ortaya çıkar. Yoksa henüz yapılmaya başlanmamış yapılar için idarenin, yapı ruhsatı vermemesi işlemi, yaptırım özelliği olmayan bir ret işlemidir. Dolayısıyla ruhsatsız olarak başlanmış yapılar hakkındaki yapı ruhsatı verilmemesi işlemi, yapı üzerine uygulanan (ayni) imar yaptırımlarının bir ürünüdür. Bu yaptırımla, kişiler İmar XE “İmar"  Hukuku XE “İmar Hukuku" na uygun davranmaya zorlanmaktadır.[7]

İNŞAAT RUHSATINI VERECEK MERCİ

Gerek İmar XE “İmar"  Kanununda ve gerekse Belediye Kanununda yapı XE “Yapı"  ruhsatını (yapı iznini) kimin vereceği konusunda açık bir hüküm yer almamıştır. Ancak, ruhsat XE “Ruhsat"  verme XE “Ruhsat Verme"  işlemi, “icraya ilişkin bir tasarruf”tur. Bu nedenle de, bu tasarrufun, belediye idaresinin başı ve mümessili olan “belediye başkanı” tarafından yapılması, yani iznin belediye başkanı tarafından verilmesi gerekir. Aynı şekilde, hukuken geçerli nedenlerin varlığı halinde ruhsatın geri alınması ve iptali işlemlerini yapmaya da, yine belediye başkanı yetkilidir.[8]

İNŞAAT RUHSATLARI VERİLMESİ SIRASINDA UYULMASI GEREKEN DÜZENLEMELER

İnşaat ruhsatlarının uyması gereken düzenlemeler, imar kanunları, imar planları, imar durumu(imar çapı) belgesi ve yönetmelik hükümleridir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 20. maddesinde yapının uyacağı kurallar belirtilmiştir. Buna göre;

a.       Yapı XE “Yapı" , kuruluş veya kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa XE “Arsa"  veya parseller üzerine yapılabilir.

b.      Yapı XE “Yapı" , kuruluş veya kişilerce, kendisine ait tapusu bulunmamakla beraber kamu kurum ve kuruluşlarının vermiş oldukları tahsis veya irtifak hakkı tesis belgelerindeki yerler üzerine yapılabilir.

c.       Kuruluş veya kişilerce, yukarıda izah edilen şekillerde mülkiyet belgelerine sahip olunduktan sonra yapı XE “Yapı" ;

·        İmar XE “İmar"  planı XE “İmar Planı"

·        Yönetmelik

·        Ruhsat XE “Ruhsat"  ve eklerine uygun olarak yapılabilir.

İmar XE “İmar"  Kanunun 20. maddesi, yapının uyacağı düzenleyici işlemleri sırasıyla göstermiştir. Bu sıralamaya göre yapı XE “Yapı"  öncelikle imar XE “İmar"  planı XE “İmar Planı" ndaki hükümlere uygun olarak yapılacaktır. İmar planı XE “İmar Planı" nda hüküm bulunmayan hallerde ilgili imar yönetmeliğinde bulunan düzenlemelere uyulacaktır. Yapı XE “Yapı" , imar planı ve ilgili imar yönetmeliğiyle birlikte ruhsat XE “Ruhsat"  ve eki olan projelere (mimar, statik, vb.) uygun olacaktır.

İMAR PLANLARININ DEĞİŞMESİ HALİNDE İNŞAAT RUHSATLARININ DURUMU

a.      İnşaat Yapılması Sırasında İmar Planının Değişmesi Halinde İnşaat Ruhsatının Kazanılmış Hak Durumu

İnşaata başlandıktan sonra imar planında usulüne uygun olarak değişiklik yapılmış olması halinde eğer yapılan değişiklik mevcut inşaat ruhsatını aleyhe olarak etkilemekte ise, o zaman değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihe kadar yapılmış olan kısım kazanılmış hak olmaktadır.

Örneğin beş katlı yapı ruhsatının düzenlenmesinden sonra imar planı değişikliği ile kat adedinin iki kata düşürülmesi halinde, bu parselde bundan sonra iki kat yapı yapılabileceği anlamına gelmektedir. Ancak ilgili imar planı değişikliği yapıldığı tarihte üçüncü katın inşaatına başlamış ise üçüncü kat kendisi için kazanılmış hak olacaktır. Dördüncü ve beşinci katlar kazanılmış hak olmayacak ve bu son iki katı yapamayacaktır.

İnşaat ruhsatı alınmasından sonra imar planında yapılan değişiklik inşaatın lehine ise bu lehe olan kısımların mevcut ruhsata ek bir ruhsat ile ilave edilmesi gerekmektedir. Örneğin beş katlı bir bina için yapı ruhsatı alındıktan sonra imar planı değişikliği ile kat adedinin altı kata çıkarılması halinde mevcut yapı ruhsatına ilave bir kat için ruhsatta tadilat gerekmektedir.

b.İnşaat Bittikten Sonra İmar Planının Değişmesi

Yapı ruhsatı alınıp bu yapı ruhsatına uygun olarak inşaatın bitirilmesinden sonra imar planında değişiklik yapılmış olması halinde, eğer yapılan değişiklik mevcut inşaatın aleyhine olması halinde inşaatın tamamen bitmiş olması nedeniyle kazanılmış hak oluşturacaktır. Hatta yapı kullanma izninin alınmamış olması kazanılmış hak durumlunu etkilemez.

Yapılan inşaat tamamen bitekten sonra imar planı değişikliği yapılarak kat adedinin artırılması gibi lehe değişiklikler olması halinde yeniden alınacak tadilat ruhsatı ile yeni imar planının getirdiği olanaklardan yararlanılması gerekir.

3. İnşaat Ruhsatı İle İmar Planının Mahkemece İptal Edilmesi

Usulüne göre yürürlüğü giren bir imar planına uygun olarak alınan inşaat ruhsatına dayalı şekilde inşaat başlanılmasından sonra idari yargı yerince hem imar planının ve hem de inşaat ruhsatının iptal edilmesi halinde yapılan kısım kazanılmış hak oluşturmaz. Böyle bir durumda eğer yargı kararında bahsedilen eksikliklerin giderilmesi mümkün ise bu eksiklikler giderilerek inşaatın ruhsatlı hale getirilmesi mümkündür.

Aksi durumda yeniden yapılacak imar planına uygun olmak üzere inşaat yapılır. Bu aşamada yapılan kısım kazanılmış hak oluşturmamasına rağmen yeniden yapılacak imar planına göre durumunun inceleneceğinden bu aşamada yapılan kısmın yıkılmaması gerekir.

4. İmar Planının Yargı Yerince İptal Edilmiş Olması

İmar planına uygun olarak inşaata başlanılmasından sonra açılan bir dava üzerine imar planının mahkemece iptal edilmesi üzerine bu aşamaya kadar yapılan inşaat kazanılmış hak oluşturur.

Örneğin, verilen inşaat ruhsatının ve yapı kullanma izin belgesinin yapı bittikten sonra, sözkonusu taşınmazın bulunduğu yerin konut alanı olarak belirleyen imar planı değişikliğinin mahkeme kararı ile iptal edilmesi halinde iptal edilmesi durumunda yapımına başlanılan inşaat kazanılmış hak olacaktır.

BİNANIN YIKILIP YENİDEN YAPILMAK İSTENMESİ HALİNDE KAZANILMIŞ HAK

Yapıların doğal ömürlerini tamamlaması ya da yeni bir bina yapılması amacıyla mevcut binanın yıkılarak yeniden bir inşaat yapılmak istenmesi durumunda eğer imar planında değişiklik olmamış ise problem yoktur. Eğer imar planının aleyhe olarak değişmiş olması halinde yeni yapılacak binanın yürürlükteki imar planına göre yapılması gerekir. Eğer mevcut plandaki yapılaşma koşulları lehe olarak değişiklikler getirmiş ise bu lehe olan haklardan da yararlanılacaktır.

Mevcut yapının yapıldığı dönemdeki imar planının yapılanma şartları açısından daha lehe olması halinde olabildiğince tadilat ruhsatı ile binanın yıkılmadan yenilenmesi çalışması yapılması faydalı olacaktır. Çünkü binanın tamamen yıkılması halinde daha küçük bir yapı yapılacağından mevcut yapının güçlendirilmesi yararlı olur.

Özetli mevcut bir binanın yıkılarak yeniden yapılmak istenmesi halinde hâlihazırda olan yapı kadar inşaat hakkı kazanılmış hak değildir.

İMAR DURUMU (ÇAP) BELGESİNİN İPTAL EDİLMESİ HALİNDE KAZANILMIŞ HAK.

İmar XE “İmar"  durumu XE “İmar Durumu"  ya da imar XE “İmar"  çapı terimi, 3194 sayılı İmar Kanununda ve yönetmeliklerde tanımlanmamıştır. İmar durumu, genel olarak parselin imar mevzuatına göre yapılaşma hakkını gösteren resmi bir belge olup, bireysel işlem niteliğindedir. İdarece hazırlanacak bu belge de; yapılaşma özellikleri belirtilen parselde yapılabilecek yapıya ilişkin olarak parselin imar planı XE “İmar Planı"  kapsamında olup olmadığı, varsa imar plan ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak tespit edilen kat adedi, bina XE “Bina"  yüksekliği, bina derinliği, ön bahçe, arka bahçe ve yan bahçe mesafeleri XE “Bahçe Mesafeleri" , çatı meyili, bina cephesi gibi hususlar rakam ve kroki XE “Kroki"  ile gösterilmekte olup; ayrıca parselin yapılanma hakkı ile ilgili olarak başka mevzuatlar yönünden kısıtlılığı olması halinde bu kısıtlılık ve alınması gereken izinlerin belirtildiği ve hazırlanacak projeler açısından esas alınacak belgedir. İmar durumu, yapılaşmanın ana hususlarını gösterir nitelikte bir belgedir.[9]

İmar XE “İmar"  planları, ilan edilmesi gereken genel düzenleyici işlem niteliğinde olmasına karşın, İmar durumu XE “İmar Durumu"  imar XE “İmar"  planı XE “İmar Planı" nın bir parsele ilişkin yapılaşma koşullarını düzenleyen sadece ilgilisine verilmesi gereken bireysel işlem niteliğindedir. İmar durumu tek başına idari davaya konu olabilecek kesin ve yürütülmesi zorunlu bir işlemdir.[10]

İmar durumu belgesinin iptal edilmiş olması inşaat ruhsatını etkilemeyebilir. Önemli olan inşaatın imar kanunu, imar planı ve yönetmelik hükümlerine uygun olmasıdır. Ancak, imar durumu belgesi imar planına aykırı olarak düzenlenmiş, yapılan yapı da bu hatalı düzenlenen imar durumuna göre inşa edilmiş olması durumunda inşaat ruhsatı açısından kazanılmış hak durumu ortadan kalkar. Yapılan kısım ise idarenin bir işlemine göre yapılmış olduğundan kusur durumuna göre ortaya çıkacak zararın belediye veya mülk sahibine dağıtılması gerekir.

PARSELASYON İŞLEMİNİN İPTAL EDİLMİŞ OLMASI HALİNDE İNŞAAT RUHSATININ DURUMU

3194 sayılı İmar Kanunu’na göre arazi ve arsa düzenlemesi XE “Arazi ve Arsa Düzenlemesi"  ise, be­le­diye ve mücavir alan XE “Mücavir Alan"  sınırları içinde belediyece, bu sınırlar dışında ise vali­liklerce, imar hududu XE “İmar hududu"  (plânı) içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve ara­zilerin malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın bir­birleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulu­nan yerlerle birleştirilmesi, bunları yeniden imar plânına uygun ada ve par­sel­lere ayrılması, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti XE “Kat Mülkiyeti"  esaslarına göre hak sa­hiplerine dağıtılması ve re’sen tescil işlemlerinin yapılmasıdır.[11]

İmar planının yürürlüğünün devam etmesi ve sadece parselasyon planının iptal edilmiş olması durumunda inşaat ruhsatlarının bu durumdan etkilenmesi mümkündür. Parselasyon planının iptal edilmesi halinde bu tarihe kadar yapılan kısım kazanılmış hak olmakla beraber inşaatların durdurulması mümkündür. Çünkü yeniden yapılacak parselasyon işlemi ile inşaat yapılacak parselin durumunun veya inşaatın kütlesinin değişmesi muhtemeldir. Bu nedenle parselasyon planın iptal edilmiş olması inşaatları etkileyecektir.

AF YASALARI NEDENİYLE RUHSATA BAĞLANAN YAPILAR YÖNÜNDEN İNŞAAT RUHSATLARININ KAZANILMIŞ HAK DURUMU

Her hangi bir şekilde kaçak olarak yapılmış ve Af Yasası nedeniyle ruhsata bağlanmış olan yapıların, affa uğrayan kısımlarının doğal ömürlerini tamamlayıncaya kadar kazanılmış hakları bulunmaktadır. Ancak doğal ömürlerinin tamamlanmasından sonra yeniden yapı yapılmasının istenmesi durumunda ya da mevcut yapıya ilave bir kısım yapılmak istenmesi veyahut ilave kat yükseltilmesi yapılmasının istenmesi hallerinde, yapılacak bu kısımların yürürlükteki imar planına uygun olması gerekir. Dolaysıyla affa uğrayan kısımların üzerine yapılacak yapıların mevcut imar planına uygun olması gerekir.

ÇEVREDEKİ YAPILAŞMALAR YÖNÜNDEN KAZANILMIŞ HAK DURUMU

Yargıtay bir kararında kazanılmış hakkı, “yasalara uygun olarak gerçekleşen hak” olarak tanımlanmaktadır.[12]

Anayasa mahkemesi ise yakın tarihli bir kararında kazanılmış hak kavramını; “...kişinin bulunduğu statüden doğan, tahakkuk etmiş ve kendisi yönünden kesinleşmiş ve kişisel alacak niteliğine dönüşmüş hak” olarak tanımlamıştır. [13]

İçtihatları Birleştirme Kurulu kararında ise “Gerek öğretide, gerekse uygulamada, kişilerin hukuki statülerini belirlemiş ve buna dayalı olarak da yeni hukuki durumların ve hakların elde edilmesine neden olmuş, bir başka deyişle hukuki sonuçlarını yerine getirmiş olan durumların, artık geriye dönülmez, vazgeçilmez haklar olduğu, yani kazanılmış hak teşkil ettiği” vurgulanmıştır.[14]

Yine Danıştay 1. Daire bir kararında; “ Kazanılmış haklar eski kanun yürürlükte iken kesin bir surette kazanılan yani hukukça korunmakta bulunan ve bir iddia haline gelen haklar” şeklinde tanımlanmış ve böylece zaman bakımından uygulama ilişkisine vurgu yapılmıştır.

“Hukukun genel ilkelerinden olduğu kabul edilen “kazanılmış haklara saygı ilkesi”, Avrupa Topluluğu Adalet Divanı kararlarında “sübjektif hukuksal durumların değişmezliği” ve geriye yürümezlik ilkeleri ile birlikte kullanılmaktadır.”[15] AB ülkelerinde kazanılmış hak kavramının daha geniş yorumlandığı görülmekte ve “haklı beklenti” sayılan hallerin varlığı da kimi durumlarda kabul edilmektedir. “Haklı beklenti, idarenin ister bir taahhüt, isterse uzun süren bir uygulamasına (long-stand practice) güvenerek olsun, bireylerin bir çıkarları ya da lehlerine olan bir sonuca ulaşabileceklerini ya da edinebileceklerini ümit etmelerini ifade eder.”[16]

Danıştay 1. Daire’nin vermiş olduğu bir kararda da belirtildiği gibi; “Kazanılmış hakkın her olaya göre incelenmesi gerektiği başka bir anlatımla kazanılmış hak kavramının bir fonksiyonellik içerdiği doktrinde kabul edilmiş bulunmaktadır. Anayasa mahkemesi kararlarıyla Danıştay İçtihatlarında da kazanılmış hak kavramının konu ve kapsamının kesin sınırlarının çizilmediği ve her olaya göre, değişken olması göz önünde tutularak, konunun özelliğine göre değerlendirme yoluna gidildiği gözlenmektedir.” 

Danıştay’a Göre İnşaat Ruhsatlarında Kazanılmış Hak

Kişinin hatası,hilesi veya davacıya isnat edilebilecek bir kusur olmadan sözkonusu inşaatın yapıldığı tarihte yürürlükte olan imar planına uygun olarak inşa edilmek suretiyle kullanılabilir hale gelmiş ise, böyle bir yapı nedeniyle yapı kullanma izin belgesini de almış olan kişinin artık kazanılmış hakkı doğmuştur.[17]

Esas No:1997/6294

     
Karar No:1998/5931

belediyelerin "imar", "ımar" ve "imar hukuku", "ımar hukuku", "kaçak yapı",
imar planı", "arazi ve arsa düzenlemesi", "imar para cezaları", "imar kirliliği
suçları", kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma, imar affı, tapu tahsis belgesi,
imar dava dilekçe örnekleri, imar hukuku davalarına rapor hazırlama, imar
hukukundan kaynaklanan tazminat davaları, ecrisimisl, korunması gerekli kültür
ve taşınmaz varlıkları, sit alanları, eski eser, yıkılan ve yanan tarihi
eserler, ulaşım planı, çevre düzeni planı, nazım imar planı, uygulama imar
planı, mevzi imar planı, ilave imar planı, inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni,
imar hukuku ile ilgili kanunlar, imar hukuku ile ilgili yönetmelikler ve her
türlü imar sorunlarına çözüm getirecek olan "imar hukukcusu" ve "ımar
hukukçusu". imar davası, idari yargı uzmanı,

imar hukukçusu

Copyright © Imar Hukukcusu Tüm hakları saklıdır.

Yayınlanma:: 2007-11-27 (2087 okuma)