İMAR KANUNU
Kanun Numarası : 3194
Kabul Tarihi : 3/5/1985
Yayımlandığı R. Gazete : Tarih : 9/5/1985 Sayı :
18749
Yayımlandığı Düstur : Tertip : 5 Cilt : 24
Sayfa : 378
BİRİNCİ BÖLÜM
Genel Hükümler
Amaç:
Madde 1 –
Bu Kanun, yerleşme yerleri
ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun
teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiştir.
Kapsam:
Madde 2 –
Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak
planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapılar bu Kanun hükümlerine
tabidir.
Genel esas:
Madde 3 –
Herhangi bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına
ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz.
İstisnalar:
Madde 4 – 2634
sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma
Kanunu, bu Kanunun ilgili maddelerine uyulmak kaydı ile 2960 sayılı İstanbul
Boğaziçi Kanunu ve 3030 sayılı Büyük Şehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında
Kanun ile diğer özel kanunlar ile belirlenen veya belirlenecek olan yerlerde, bu
Kanunun özel kanunlara aykırı olmayan hükümleri uygulanır.
Türk Silahlı
Kuvvetlerine ait harekat, eğitim ve savunma amaçlı yapılar için, bu Kanun
hükümlerinden hangisinin ne şekilde uygulanacağı Milli Savunma Bakanlığı ile
Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından müştereken belirlenir.
Tanımlar:
Madde 5 – Bu
Kanunda geçen terimlerden bazıları aşağıda tanımlanmıştır. Nazım İmar Planı;
varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar
üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi
parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin
gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli
yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım
sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar
planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla
açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan plandır.
Uygulama İmar
Planı; tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş
olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı
adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar
uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri
ayrıntıları ile gösteren plandır.
Yerleşme Alanı;
imar planı sınırı içindeki yerleşik ve gelişme alanlarının tümüdür.
İmar Adası;
imar planındaki esaslara göre meydana gelen adadır.
İmar Parseli;
İmar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, İmar Planı ve
yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir.
Kadastro Adası;
kadastro yapıldığı zaman var olan adadır.
Kadastro
Parseli; kadastro yapıldığı zaman kadastro adaları içinde bulunan mülkiyeti
tescilli parseldir.
Yapı; karada ve
suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile
bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik
tesislerdir.
Bina; kendi
başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve
insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine
yarıyan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır.
İlgili idare;
belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye, dışında valiliktir.
Bakanlık;
Bayındırlık ve İskan Bakanlığıdır.
Mücavir Alan;
imar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyeti altına verilmiş
olan alanlardır.
Çevre düzeni
planı;
Ülke ve bölge
plan kararlarına uygun olarak konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi yerleşme
ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen plandır.
(Ek : 26/4/1989
- 3542/1 md.) Fen adamları; yapı, elektrik tesisatı, sıhhi tesisat ve ısıtma,
makine, harita-kadastro ve benzeri alanlarda mesleki ve teknik öğrenim veren en
az lise dengi okullardan mezun olmuş veya lise mezunu olup, bir öğretim yılı
süreyle bakanlıkların açmış olduğu kursları başarıyla tamamlamış olanlar ile
3308 sayılı Çıraklık ve Meslek Eğitimi Kanununa göre ustalık belgesine sahip
olan elemanlardır.
Ayrıca, bu
Kanunda adı geçen diğer tanımlar Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte tarif
edilir.
İKİNCİ BÖLÜM
İmar Planları ile İlgili
Esaslar
Planlama
kademeleri:
Madde 6 –
Planlar, kapsadıkları alan ve amaçları açısından; "Bölge Planları" ve "İmar
Planları", imar planları ise, "Nazım İmar Planları" ve "Uygulama İmar Planları"
olarak hazırlanır. Uygulama imar planları, gerektiğinde etaplar halinde de
yapılabilir.
Halihazır
harita ve imar planları:
Madde 7 –
Halihazır harita ve imar planlarının yapılmasında aşağıda belirtilen hususlara
uyulur.
a) Halihazır
haritası bulunmayan yerleşim yerlerinin halihazır haritaları belediyeler veya
valiliklerce yapılır veya yaptırılır. Bu haritaların tasdik mercii belediyeler
ve valilikler olup tasdikli bir nüshası Bakanlığa, diğer bir nüshası da ilgili
tapu dairesine gönderilir.
b) Son nüfus
sayımında, nüfusu 10.000'i aşan yerleşmelerin imar planlarının yaptırılmaları
mecburidir.
Son nüfus
sayımında nüfus 10.000'i aşmayan yerleşmelerde, imar planı yapılmasının gerekli
olup olmadığına belediye meclisi karar verir. Mevcut imar planları
yürürlüktedir.
c) Mevcut
planların yerleşmiş nüfusa yetersiz olması durumunda veya yeni yerleşme
alanlarının acilen kullanmaya açılmasını temin için; belediyeler veya
valiliklerce yapılacak mevzi imar planlarına veya imar planı olmayan yerlerde
Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelik esaslarına göre uygulama yapılır.
Haritaların
alınmasına veya imar planlarının tatbikatına memur edilen vazifeliler,
vazifelerini yaparlarken 2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri Kanununun 7 nci
maddesindeki selahiyeti haizdirler.
Planların
hazırlanması ve yürürlüğe konulması:
Madde 8 –
Planların hazırlanmasında ve yürürlüğe konulmasında aşağıda belirtilen esaslara
uyulur.
a) Bölge
planları; sosyo - ekonomik gelişme eğilimlerini, yerleşmelerin gelişme
potansiyelini, sektörel hedefleri, faaliyetlerin ve alt yapıların dağılımını
belirlemek üzere hazırlanacak bölge planlarını, gerekli gördüğü hallerde Devlet
Planlama Teşkilatı yapar veya yaptırır.
b) İmar
Planları; Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planından meydana gelir. Mevcut ise
bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak, belediye
sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planları ilgili
belediyelerce yapılır veya yaptırılır. Belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe
girer. Bu planlar onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen
ilan yerlerinde bir ay süre ile ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde
planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen
itirazlar ve planları belediye meclisi onbeş gün içinde inceleyerek kesin karara
bağlar.
Belediye ve
mücavir alan dışında kalan yerlerde yapılacak planlar valilik veya ilgilisince
yapılır veya yaptırılır. Valilikçe uygun görüldüğü takdirde onaylanarak
yürürlüğe girer. Onay tarihinden itibaren valilikçe tespit edilen ilan yerinde
bir ay süre ile ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz
edilebilir. İtirazlar valiliğe yapılır, valilik itirazları ve planları onbeş gün
içerisinde inceleyerek kesin karara bağlar.
Onaylanmış
planlarda yapılacak değişiklikler de yukarıdaki usullere tabidir.
Kesinleşen imar
planlarının bir kopyası, Bakanlığa gönderilir.
İmar planları
alenidir. Bu aleniyeti sağlamak ilgili idarelerin görevidir. Belediye Başkanlığı
ve mülki amirlikler, imar planının tamamını veya bir kısmını kopyalar veya
kitapçıklar haline getirip çoğaltarak tespit edilecek ücret karşılığında
isteyenlere verir.
c) (Ek:
3/7/2005 - 5403/25 md.) Tarım arazileri, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı
Kanununda belirtilen izinler alınmadan tarımsal amaç dışında kullanılmak üzere
plânlanamaz.
İmar
planlarında Bakanlığın yetkisi:
Madde 9 –
Bakanlık gerekli görülen hallerde, kamu yapıları ile ilgili imar planı ve
değişikliklerinin, umumi hayata müessir afetler dolayısıyla veya toplu konut
uygulaması veya Gecekondu Kanununun uygulanması amacıyla yapılması gereken
planların ve plan değişikliklerinin, birden fazla belediyeyi ilgilendiren
metropoliten imar planlarının veya içerisinden veya civarından demiryolu veya
karayolu geçen, hava meydanı bulunan veya havayolu veya denizyolu bağlantısı
bulunan yerlerdeki imar ve yerleşme planlarının tamamını veya bir kısmını,
ilgili belediyelere veya diğer idarelere bu yolda bilgi vererek ve gerektiğinde
işbirliği sağlayarak yapmaya, yaptırmaya, değiştirmeye ve re'sen onaylamaya
yetkilidir.
(Ek :
24/11/1994 - 4046/41 md.) Belediye hudutları ve mücavir alanlar içerisinde
bulunan ve özelleştirme programına alınmış kuruluşlara ait arsa ve arazilerin,
ilgili kuruluşlardan gerekli görüş, (Belediye)
alınarak Çevre İmar bütünlüğünü bozmayacak (Ek ibare: 3/4/1997 - 4232/4 md.)
imar tadilatları ve mevzi imar planlarının ve buna uygun imar durumlarının
Başbakanlık Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca hazırlanarak Özelleştirme Yüksek
Kurulunca onaylanmak su- retiyle yürürlüğe girer ve ilgili Belediyeler bu arsa
ve arazilerin imar fonksiyonlarını 5 yıl değiştiremezler. (Ek ibare : 3/4/1997 -
4232/4 md.) ilgili belediyeler görüşlerini onbeş gün içinde bildirir.
Bir kamu
hizmetinin görülmesi maksadı ile resmi bina ve tesisler için imar planlarında
yer ayrılması veya bu amaçla değişiklik yapılması gerektiği takdirde, Bakanlık,
valilik kanalı ile ilgili belediyeye talimat verebilir veya gerekirse imar
planının resmi bina ve tesislerle ilgili kısmını re'sen yapar ve onaylar.
Bakanlık birden
fazla belediyeyi ilgilendiren imar planlarının hazırlanmasında, kabul ve
onaylanması safhasında ortaya çıkabilecek ihtilafları halleder, gerektiğinde
re'sen onaylar.
(Ek fıkra :
20/6/1987 - 3394/7 md.; İptal : Ana.Mah. 26/9/1991 tarih ve E. 1990/38, K.
1991/32 sayılı Kararı ile.)
Kesinleşen
planlar ilgili belediyelere ve valiliklere tebliğ edilir. Bu planların
uygulanması mecburidir.
Re'sen yapılan
planlardaki değişiklikler de yukarıdaki usullere tabidir.
(Ek fıkra:
3/7/2005 – 5398/19 md.) 4046 sayılı Kanun kapsamında gelir ortaklığı modeli ve
işin gereğine uygun sair hukuki tasarruflar yöntemine göre özelleştirme
işlemleri yapılan hizmet özelleştirilmesi niteliğindeki yatırımların yapılacağı
yerlerde hazırlanan veya hazırlattırılan plânları, Özelleştirme İdaresince
değerlendirilmek ve sözleşmeye uygunluğu konusundaki görüşü de alınmak kaydı ile
imar mevzuatındaki kısıtlamalara tâbi olmaksızın re'sen onaylamaya Bayındırlık
ve İskan Bakanlığı yetkili olup, her türlü ruhsatı ilgili belediye en geç iki ay
içinde verir.
İmar
programları, kamulaştırma ve kısıtlılık hali:
Madde 10 –
Belediyeler; imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde, bu planı
tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlarlar. Beş yıllık imar
programlarının görüşülmesi sırasında ilgili yatırımcı kamu kuruluşlarının
temsilcileri görüşleri esas alınmak üzere Meclis toplantısına katılır. Bu
programlar, belediye meclisinde kabul edildikten sonra kesinleşir. Bu program
içinde bulunan kamu kuruluşlarına tahsis edilen alanlar, ilgili kamu
kuruluşlarına bildirilir. Beş yıllık imar programları sınırları içinde kalan
alanlardaki kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş olan yerleri ilgili kamu
kuruluşları, bu program süresi içinde kamulaştırırlar. Bu amaçla gerekli ödenek,
kamu kuruluşlarının yıllık bütçelerine konulur.
İmar
programlarında, umumi hizmetlere ayrılan yerler ile özel kanunları gereğince
kısıtlama konulan gayrimenkuller kamulaştırılıncaya veya umumi hizmetlerle
ilgili projeler gerçekleştirilinceye kadar bu yerlerle ilgili olarak diğer
kanunlarla verilen haklar devam eder.
Kamuya ait
gayrimenkuller:
Madde 11 – İmar
planlarında; meydan, yol, park, yeşil saha, otopark, toplu taşıma istasyonu ve
terminal gibi umumi hizmetlere ayrılmış yerlere rastlayan Vakıflar Genel
Müdürlüğüne ait gayrimenkuller ile askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ile
ülke güvenliği ile doğrudan doğruya ilgili Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekat
ve savunma amaçlı yerler hariç Hazine ve özel idareye ait arazi ve arsalar
belediye veya valiliğin teklifi, Maliye ve Gümrük Bakanlığının onayı ile
belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeye; belediye ve mücavir alan
hudutları dışında özel idareye bedelsiz terk edilir ve tapu kaydı terkin edilir.
Ancak, bu yerlerin üzerinde bina bulunduğu takdirde, arsası hariç yalnız binanın
halihazır kıymeti için takdir edilecek bedel ödenir. Bedeli ve ödeme şekli
taraflarca tespit olunur.
Bu suretle
maledilen arazi ve arsalar belediye veya özel idare tarafından satılamaz ve
başka bir maksat için kullanılamaz. Bu hususta tapu kütüğünün beyanlar hanesine
gerekli şerh konur.
Bu yerlerin
kullanılış şekli, yeni bir imar planıyla değiştirilip özel mülkiyete
konu olabilecek hale getirildiği takdirde, bu yerler devir alınan
idareye belediye veya özel idarece aynı usulle iade edilir. Buna aykırı
davranışı sabit olan ilgililer şahsen sorumludur. Bu terkinler hiçbir şekilde
resim, harç ve vergiye tabi değildir.
(Değişik :
25/2/1998 - 4342/35 md.) Hazırlanan imar planı sınırları içindeki kadastral
yollar ile meydanlar, imar planının onayı ile bu vasıflarını kendiliğinden
kaybederek, onaylanmış imar planı kararı ile getirilen kullanma amacına konu ve
tabi olurlar.
Cephe hattı:
Madde 12 – İmar
planlarında gösterilen cephe hattından önde bina yapılamaz. Herhangi bir arsanın
cephe hattının gerisinde kalan kısmı, plan ve yönetmelik esaslarına uygun bina
inşaatına yetmiyorsa, beş yıllık imar programı içinde olup olmadığına göre, 10
uncu maddede belirtilen müddetler içerisinde 18 inci madde hükümleri tatbik
edilmediği veya başka bir şekilde halline imkan bulunmadığı takdirde mal
sahibinin yazılı müracaatı üzerine, bu arsanın tamamı ilgili idarelerce
kamulaştırılır.
İmar
planlarında umumi hizmetlere ayrılan yerler:
Madde 13 –
(Birinci fıkra iptal: Ana.Mah.nin 29/12/1999 tarihli ve E.:1999/33, K.:1999/51
sayılı Kararı ile)
İmar programına
alınan alanlarda kamulaştırma yapılıncaya kadar emlak vergisi ödenmesi
durdurulur. Kamulaştırmanın yapılması halinde durdurma tarihi ile kamulaştırma
tarihi arasında tahakkuk edecek olan emlak vergisi, kamulaştırmayı yapan idare
tarafından ödenir. Birinci fıkrada yazılı yerlerin kamulaştırma yapılmadan önce
plan değişikliği ile kamulaştırmayı gerektirmeyen bir maksada ayrılması halinde
ise durdurma tarihinden itibaren geçen sürenin emlak vergisini mal sahibi öder.
(Üçüncü fıkra
iptal: Ana.Mah.nin 29/12/1999 tarihli ve E.:1999/33, K.:1999/51 sayılı Kararı
ile)
Onaylanmış imar
planlarında, birinci fıkrada yazılı yerlerdeki arsa ve arazilerin, bu Kanunda
öngörülen düzenleme ortaklık payı oranı üzerindeki miktarlarının mal
sahiplerince ilgili idarelere bedelsiz olarak terk edilmesi halinde bu terk
işlemlerinden ayrıca emlak alım ve satım vergisi alınmaz.
İrtifak
hakları:
Madde 14 –
Belediye veya valilikler, imar planlarının uygulanması sırasında, bir
gayrimenkulün tamamını kamulaştırmadan o yerin muayyen saha, yükseklikte ve
derinliğindeki kısmı üzerinde kamu yararı amacıyla irtifak hakkı tesis edebilir.
Belediyeler
veya valilikler, mümkün olan yer ve hallerde mal sahibinin muvafakatiyle,
bedelsiz irtifak hakkı verme karşılığında, bedelsiz irtifak hakkı tesis
edebilir.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
İfraz ve Tevhid İşleri
İfraz ve
tevhid:
Madde 15 – İmar
planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere
ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına veya
tevhidine izin verilmez.
İmar
parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin bu
planlara uygun olması şarttır.
İmar
planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların,
asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre
tespit edilir.
İmar planı
dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük
ifrazlara izin verilmez.
Tescil ve
şüyuun izalesi:
Madde 16 –
Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re'sen veya
müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya
bu hakların terkini, bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye
encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır.
Onaylama
işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30
gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya
bildirilir.
Tapu dairesi,
tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.
Bu Kanun
hükümlerine göre şüyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri ilgili idarenin
tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya
şüyuun izalesi için, mahkemeye müracaat edilmediği takdirde ilgili idare
hissedarmış gibi, şüyuun izalesi davası açabilir.
Tarafların
rızası veya mahkeme kararı ile şüyuun izalesi ve arazi taksimi de yukarıdaki
hükümlere tabidir.
Kamulaştırmadan
arta kalan kısımlar:
Madde 17 –
Belediye veya valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu
kamulaştırmadan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve
meydanlarda hasıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları,
bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel takdiri suretiyle satmak,
gayrimenkul sahiplerinin yola giden yerlerden dolayı tahakkuk eden
istihkaklarını bedel takdiri suretiyle değiştirmek ve komşu gayrimenkul sahibi
takdir edilen bedelle satın almaktan imtina ederse, şüyulandırıp satmak
suretiyle imar planına uygunluğunu temin eder.
Bunlardan
müstakil inşaata elverişli olanları, kamu yararı için, belediye veya valilikçe
yeri alınan şahısların muvafakatları halinde istihkaklarına karşılık olarak
bedel takdiri ve icabında denklik temini suretiyle değiştirmeye belediye ve
valilik yetkilidir.
Ayrıca belediye
veya valilikler ile şüyulu olan müstakil inşaat yapmaya müsait bulunan imar
parsellerinde, belediye veya valilikler, hisselerini parselin diğer
hissedarlarına bedel takdiri suretiyle satmaya, ilgililer satın almaktan imtina
ederse, şüyuun izalesi suretiyle sattırmaya yetkilidir.
Bu maddeye göre
bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri 2942 sayılı Kamulaştırma
Kanunu hükümlerine göre yapılır.
Arazi ve arsa
düzenlemesi:
Madde 18 – İmar
hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer
hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile,
kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları
yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya
kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil
işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve
mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.
Belediyeler
veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında
bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen
değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir.
Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi
tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını
geçemez.
(Değişik üçüncü fıkra:
3/12/2003-5006/1 md.) Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tâbi tutulan
yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim
kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve
karakol gibi umumî hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka
maksatlarla kullanılamaz.
Düzenleme
ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için,
yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde,
eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır.
Herhangi bir
parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme
ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.
Bu fıkra
hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık
payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme
yapılmasına mani teşkil etmez.
Bu düzenlemeye
tabi tutulan arazi ve arsaların düzenleme ortaklık payı alınanlarından, bu
düzenleme sebebiyle ayrıca değerlendirme resmi alınmaz.
Üzerinde bina
bulunan hisseli parsellerde, şüyulanma sadece zemine ait olup, şüyuun
giderilmesinde bina bedeli ayrıca dikkate alınır.
Düzenleme
sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir yapı, ancak
bir imar parseli içinde bırakılabilir. Tamamının veya bir kısmının plan ve
mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülemeyen yapılar ise, birden fazla
imar parseline de rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan
yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve
aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu giderilmedikçe bu
yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur.
Bu maddede
belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan yapılar, belediye veya
valilikçe kamulaştırılmadıkça yıktırılamaz.
Düzenlenmiş
arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatları olmadığı
veya plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu takdirde, küçük ölçüdeki
zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez.
Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün
olmayan hallerde imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata
elverişli olan kadastral parsellere plana göre inşaat ruhsatı verilebilir.
Bu maddenin
tatbikinde belediye veya valilik, ödeyecekleri kamulaştırma bedeli yerine
ilgililerin muvafakatı halinde kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık, plan
ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe
ait sahalardan yer verebilirler.
Veraset yolu
ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu
uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan
hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan
yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel
parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.
Parselasyon
planlarının hazırlanması ve tescili:
Madde 19 – İmar
planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içinde
belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe
girer. Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır. Ayrıca mutat
vasıtalarla duyurulur. Bu sürenin sonunda kesinleşir. Tashih edilecek planlar
hakkında da bu hüküm uygulanır.
Kesinleşen
parselasyon planları tescil edilmek üzere tapu dairesine gönderilir. Bu daireler
ilgililerin muvafakatı aranmaksızın, sicilleri planlara göre re'sen tanzim ve
tesis ederler.
Bir parsel
üzerinde birden fazla bina ve tesislerin yapımı gerektiğinde (Kooperatif evleri,
siteler, toplu konut inşatı gibi) imar parselasyon planları ifraza gerek
kalmadan bu ihtiyacı karşılayacak şekilde düzenlenir veya değiştirilir ve
burada, talep halinde, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Yapı ve Yapı ile İlgili Esaslar
Yapı:
Madde 20
– Yapı:
a) Kuruluş veya
kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa veya parsellerde,
b) Kuruluş veya
kişilerce, kendisine ait tapusu bulunmamakla beraber kamu kurum ve
kuruluşlarının vermiş oldukları tahsis veya irtifak hakkı tesis belgeleri ile,
İmar planı,
yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabilir.
Yapı
ruhsatiyesi:
Madde 21 – Bu
Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna
dışında belediye veya valiliklerden (....)
yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.
Ruhsat alınmış
yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına
bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik
değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.
Ancak;
derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan
kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit
aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre
belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru
etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.
Belediyeler
veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum
sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları
ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe
girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir.
Ruhsat alma
şartları:
Madde 22 – Yapı
ruhsatiyesi almak için belediye, valilik (....)
bürolarına yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir.
Dilekçeye sadece tapu (istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek belge),
mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları,
röperli veya yoksa, ebatlı kroki eklenmesi gereklidir.
Belediyeler
veya valiliklerce (....)
ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden
itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir.
Eksik veya
yanlış olduğu takdirde; müracaat tarihinden itibaren onbeş gün içinde
müracaatçıya ilgili bütün eksik ve yanlışları yazı ile bildirilir. Eksik ve
yanlışlar giderildikten sonra yapılacak müracaattan itibaren en geç onbeş gün
içinde yapı ruhsatiyesi verilir.
Geliştirme
alanlarında yapı ruhsatı:
Madde 23 –
İskan hudutları içinde olup da, imar planında beldenin inkişafına ayrılmış
bulunan sahalarda her ne şekilde olursa olsun, yapı izni verilebilmesi için;
a) Bu sahaların
imar planı esaslarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak parselasyon
planlarının belediye encümeni veya il idare kurulunca tasdik edilmiş bulunması,
b) Plana ve
bulunduğu bölgenin şartlarına göre yollarının, pis ve içme suyu şebekeleri gibi
teknik alt yapısının yapılmış olması,
Şarttır.
Ancak,
bunlardan parselasyon planları tasdik edilmiş olmakla beraber yolu, pis ve içme
suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısı henüz yapılmamış olan yerlerde, ilgili
idarenin izni halinde ve ilgili idarece hazırlanacak projeye uygun olarak
yaptıranlara veya parselleri hizasına rastlayan ve yönetmelikte belirtildiği
şekilde hissesine düşen teknik alt yapı bedelini % 25 peşin ödeyip geri kalan %
75 ini alt yapı hizmetinin ilgili idaresince tamamlanacağı tarihten en geç altı
ay içinde ödemeyi taahhüt edenlere de yapı ruhsatı verilir. Kanalizasyon
tesisinin yapı bitirilip kullanılmaya başlanacağı tarihe kadar yapılmaması
halinde, fosseptik veya benzeri geçici bir tesis yaptırılması yoluna gidilir. Bu
yapılmadığı takdirde yapıya kullanma izni verilemez. Ana tesis yapıldığında yapı
sahibi veya sahipleri lağım ayaklarını bu tesise bağlamaya mecburdurlar.
Toplu mesken
alanlarında, ilgili şahıs veya kurumlarca ilgili idarenin izni ile bütünü inşa
ve ikmal edilen teknik altyapının iki tarafındaki diğer parsellerin
sahiplerinden, kendi parsellerine isabet eden bedel alınmadıkça, kendilerine
yapı ruhsatı verilmez.
Toplu mesken
alanlarında altyapı tesisleri belediyelerce onaylı projesine göre ilgili şahıs
veya kurumlarınca yapılmışsa belediyece altyapı hizmetleri nedeniyle hiçbir
bedel alınmaz.
Alınan bu
paralar teknik altyapıyı yaptıranlara veya bu meblağı önceden ilgili idareye
ödeyenlere aynen geri verilir.
Şu kadar ki,
bir yolun iki tarafındaki parsel sahipleri bahis konusu yol bedellerini ve bir
kanalizasyon şebekesinden istifade eden veya etmesi gereken parsel sahipleri
teknik altyapı bedellerini ilgili idareye vermedikçe ilgili idarenin bu
tesisleri inşa ve ikmali mecburiyeti yoktur.
Mevcut
binalarda esaslı değişiklikler ve ilaveler yapılması da bu madde hükümlerine
bağlı olmakla beraber, bunların tamirleri için yukarıdaki şartlar aranmaz.
Bu maddenin
tatbikinde 6183 Sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri
tatbik olunur. Tatbikatla ilgili diğer hususlar imar yönetmeliğinde belirtilir.
İmar planları
ilke kararları ile yoğunluk ve yapı düzeninde düzeltme ve yenileme getirilen
yerleşik alanlardaki uygulamada mevcut şehirsel teknik ve sosyal altyapının
tevsii ya da yenilenmesi gereken durumlarda, şehirsel hizmetlerin yerine
getirilmesi ile ilgili olarak kanunlarda belirtilen katılma payları bu
hizmetlerden yararlanacak arsa, yapı ya da bina sahiplerinden usulünce alınır.
İmar
planlarında meskün saha olarak belirtilen yerlerde ise, gayrimenkul sahiplerince
pis su mecralarının, yapının bulunduğu sokaktaki lağım şebekesine veya varsa
umumi fosseptiğe bağlanması, lağım şebekesi veya umumi fosseptik olmayan
yerlerde mahalli ihtiyaç ve vesaite göre ilgili idarece verilecek esaslar
dahilinde gayrimenkulün içinde, lüzumlu tesisatın yapılması mecburidir. Bu
bağlantılar mal sahibi tarafından ilgili idarece yapılacak tebligatla verilecek
müddet zarfında yaptırılmadığı takdirde ilgili idare tarafından yıktırılır.
Yeminli serbest
mimarlık ve mühendislik bürolarının kuruluşu, yetki alanları ve sorumlulukları:
Madde 24 –
(İptal :Ana. Mah. 11/12/1986 tarih ve E. 1985/11, K. 1986/29 sayılı kararı ile.)
Yeminli serbest
mimarlık ve mühendislik bürolarının sınıflandırılması:
Madde 25 –
(İptal : Ana. Mah. 11/12/198
Yeni Sayfa 1
belediyelerin "imar", "ımar" ve "imar
hukuku", "ımar hukuku", "kaçak yapı", imar planı", "arazi ve arsa düzenlemesi",
"imar para cezaları", "imar kirliliği suçları", "idare hukuku", "idari yargılama
usulü", "imar hukuku davaları", "10/c uygulaması", "mühürleme ve yıkım kararına
karşı iptal davası", "imar dava dilekçe örneği", "imar davasında yürütmenin
durdurulması kararı" ve her türlü imar sorunlarına çözüm getirecek olan "imar
hukukcusu" ve "ımar hukukçusu".
imar hukukçusu
Copyright © Imar Hukukcusu Tüm hakları saklıdır.
Yayınlanma:: 2007-04-03 (8688 okuma)
[ Geri Dön ]
|
|
|
|