Arazi ve arsa düzenlemesi:
Madde 18 –
İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya
diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları
ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye,
bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil,
hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen
tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler
belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe
kullanılır.
Belediyeler
veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında
bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen
değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir.
Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi
tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını
geçemez.
(Değişik üçüncü
fıkra: 3/12/2003-5006/1 md.) Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tâbi
tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim
kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve
karakol gibi umumî hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka
maksatlarla kullanılamaz.
Düzenleme
ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için,
yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde,
eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır.
Herhangi bir
parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme
ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.
Bu fıkra
hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık
payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme
yapılmasına mani teşkil etmez.
Bu
düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenleme ortaklık payı
alınanlarından, bu düzenleme sebebiyle ayrıca değerlendirme resmi alınmaz.
Üzerinde bina
bulunan hisseli parsellerde, şüyulanma sadece zemine ait olup, şüyuun
giderilmesinde bina bedeli ayrıca dikkate alınır.
Düzenleme
sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir yapı, ancak
bir imar parseli içinde bırakılabilir. Tamamının veya bir kısmının plan ve
mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülemeyen yapılar ise, birden fazla
imar parseline de rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan
yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve
aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu giderilmedikçe bu
yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur.
Bu maddede
belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan yapılar, belediye veya
valilikçe kamulaştırılmadıkça yıktırılamaz.
Düzenlenmiş
arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatları olmadığı
veya plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu takdirde, küçük ölçüdeki
zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez.
Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün
olmayan hallerde imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata
elverişli olan kadastral parsellere plana göre inşaat ruhsatı verilebilir.
Bu maddenin
tatbikinde belediye veya valilik, ödeyecekleri kamulaştırma bedeli yerine
ilgililerin muvafakatı halinde kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık, plan
ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe
ait sahalardan yer verebilirler.
Veraset yolu
ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu
uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan
hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan
yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel
parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.
Parselasyon
planlarının hazırlanması ve tescili:
Madde 19 –
İmar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan
içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra
yürürlüğe girer. Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır. Ayrıca mutat
vasıtalarla duyurulur. Bu sürenin sonunda kesinleşir. Tashih edilecek planlar
hakkında da bu hüküm uygulanır.
Kesinleşen
parselasyon planları tescil edilmek üzere tapu dairesine gönderilir. Bu daireler
ilgililerin muvafakatı aranmaksızın, sicilleri planlara göre re'sen tanzim ve
tesis ederler.
Bir parsel
üzerinde birden fazla bina ve tesislerin yapımı gerektiğinde (Kooperatif evleri,
siteler, toplu konut inşatı gibi) imar parselasyon planları ifraza gerek
kalmadan bu ihtiyacı karşılayacak şekilde düzenlenir veya değiştirilir ve
burada, talep halinde, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır.
Bu maddede geçen “cami” ibaresi, 15/7/2003 tarihli ve 4928 sayılı
Kanunun 9 uncu maddesiyle, “ibadet yeri” olarak değiştirilmiş ve metne
işlenmiştir.
Bu fıkrada yer alan
“otuzbeşini” ibaresi, 3/12/2003 tarihli ve 5006 sayılı Kanunun 1 inci
madddesiyle metne işlendiği şekilde değiştirilmiştir.
Arazi ve arsa düzenlemesinin esasları özetle şöyledir :
a. Öncelikle şehrin gelişme yönü ve yoğun yapılaşmaya uygun öğeleri göz önünde
bulundurularak düzenleme alanı, belediye ve mücavir alan sınırları içinde
belediye encümenince, dışında ise il idare kurulunca saptanır.
b. Bu sınırlar içinde düzenlemeye bağlı tutulan yerlerin gereksinme duyulan
meydan, park, genel otopark, yeşil alan gibi genel hizmetlere ayrılan alanların
yüzölçümleri hesap edilerek, düzenleme alanı içindeki toplam alana oranlamak
suretiyle düzenleme ortaklık payı miktarının oranı bulunur.
Düzenleme ortaklık payı oranı; bir düzenleme alanında saptanan düzenleme
ortaklık payı miktarının, bu alan içindeki kadastro ya da imar parsellerinin
yüzölçümü miktarına oranından ibarettir.
Bu oranın, taşınmaz yüzölçümünün yüzde kırka kadar olan bölümü bedelsiz
alınabilmekte, fazlaya gereksinim olduğunda diğer kısmı için kamulaştırma yoluna
başvurulmakta ya da arsa sahibinin isteğine uygun olarak belediyelerin başka
yerlerdeki arsası ile değiştirilebilmektedir.
c. Saptanan düzenleme ortaklık payı oranı yüzde kırkın altında ise, bedelsiz
olarak alınacak miktarın yüzde kırkın altındaki oran içinde olması yasa gereği
olup, bunun yüzde kırka tamamlanması gibi bir uygulamaya gidilmesi yasal açıdan
olanaksızdır.
d. Yürürlükten kaldırılan 6785 sayılı İmar Yasası’nın 42. maddesine göre yapılan
arazi ve arsa düzenlemelerinde, bir kişinin yeri, okul, kreş, hastane, belediye
hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi kamu tesis alanlarında kaldığında, bu
alanlar kamulaştırılıncaya kadar, o vatandaşa hiçbir yapı yapma olanağı sağlamaz
ve bir ev yapacak kadar arsa bile verilmezken, 3194 sayılı İmar Yasası’nın 18.
maddesi ile bu gibi alanlara düzenlemeye bağlı tutulan tüm parsel malikleri
arsalarının büyüklükleri oranında pay verilerek ortak edilmekte ve böylece
zarara uğramaları önlenmektedir.
e. Sınırı saptanarak düzenlemesine karar verilen alan içinde kalan arsa ve
araziler, imar plânındaki yapılanma koşullarına uygun olarak parsellere
ayrılmakta ve parselasyon haritaları yapılmaktadır. Bu haritalar yapılarak
düzenlenen parseller taşınmaz sahiplerine özgüllenirken varsa mevcut yapıların
bir imar parseli içinde kalmasına ve taşınmaz sahiplerine öncelikle kendi
arsalarının bulunduğu yerden arsa ayrılmasına, olanaklar elverdiğince özen
gösterilmesi gerekmektedir.
f. Bu özgülleme (tahsis) işlemlerinin sonuçlanmasından sonra yapılan tüm
işlemlerin uygunluğu, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye
encümenince dışında ise il idare kurulunca onaylanarak, onaylanan parselasyon
plânlarının bir ay süre ile ilan edilmesi olağan yöntemlerle halka duyurulması
sağlanarak bu süre içinde parselasyon plânlarına itiraz edilebilmekte, bir aylık
ilan süresi sonunda kesinleşen parselasyon plânları, tescil edilmek üzere ilgili
tapu dairelerine gönderilmektedir.
