BURSA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ

İMAR YÖNETMELİ?İ

I. BÖLÜM

AMAÇ

MADDE 1.01 AMAÇ

Bu yönetmeliğin amacı, Bursa Büyükşehir Belediyesi, belediye ve mücavir alan sınırları içerisindeki yerleşme yerleri ile yapılaşmaların İmar Planları, İmar Kanunu ve ilgili mevzuat hükümleri ile fen, sağlık ve çevre koşullarına uygun oluşumunu sağlamaktır.

II. BÖLÜM

KAPSAM VE YASAL DAYANAK

MADDE 2.01 KAPSAM

3194 sayılı İmar Kanunu ve 3030 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği gereğince hazırlanan bu yönetmelik, Bursa Büyükşehir Belediye sınırları içerisinde ve mücavir alanlarında uygulanır.

Bu yönetmelikte adı geçen Büyükşehir Belediyesi ile Bursa Büyükşehir Belediyesi, ilçe belediyesi veya belediyeleri ile de Bursa Büyükşehir Belediye sınırları içerisindeki ilçe belediyesi veya belediyeleri kastedilmektedir.

MADDE 2.02 YASAL DAYANAK

Bu yönetmelik, 3194 sayılı İmar Kanununun 4'üncü maddesi ve 3030 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 8 inci maddesi gereğince hazırlanmıştır.

III. BÖLÜM

GENEL ESASLAR

MADDE 3.01 İMAR PLANI KAYIT VE HÜKÜMLERİNİN ÖNCELİ?İ

Bu yönetmelikte yazılı hükümler, İmar planlarında aksine açıklama bulunmadığı takdirde uygulanır. Ancak İmar planlarında; parselasyon durumları ve bina kitleleri, bina ölçüleri ve irtifa veya KAKS veya yapılaşma simgesi bilhassa bu maksatla etüt edilerek belirlenmediği, sadece ayrık veya bitişik bina yapılacağını, ön bahçeli veya ön bahçesiz nizamın kabul olunacağını, binaların tertip şeklini veya yüz alacakları cepheyi tespit maksadı ile şematik olarak gösterildiği takdirde, bunlara ait ifadeler imar planlarının kayıtlarından sayılmazlar. Bu durumda bu yönetmelik hükümleri uygulanır.

MADDE 3.02 İMAR PLANLARINDA VE YÖNETMELİKTE OLMAYAN HUSUSLAR

İmar planlarında açıklanmamış ve bu yönetmelikte de yer almamış hususlarda; lüzum, ihtiyaca ve civarın karakterine göre uygulanacak şekil ile ilgili ilçe Belediye Başkanlığınca tereddüt edilen konularda, Bursa Büyükşehir Belediye Meclisi kararı alınır ve bu karara göre uygulama yapılır.

Bursa Büyükşehir Belediyesi ve İlçe Belediyeleri, mevzuat ve standartlarda özürlüler konusunda getirilen hükümlere uymak ve bunları uygulamakla yükümlüdür. Ayrıca Büyükşehir Belediyesi yörenin koşullarını göz önünde bulundurarak mevzuat ve standartlarda yer almayan hususlarda da özürlülerle ilgili gerekli önlemleri almaya yetkilidir.

Bunun dışında bu yönetmelik esaslarına aykırı olarak, prensip kararları veya benzeri kararlar alınıp uygulanamaz.

MADDE 3.03 Dİ?ER İLGİLİ MEVZUATIN GEÇERLİLİ?İ

Bu Yönetmelik esaslarına göre yapılacak bütün yapılar; Türk Standartları Enstitüsü standartları dikkate alınarak plan, fen, sağlık, yangın güvenliği ve çevre şartları, ÇED ile ilgili yürürlükte bulunan kanun, tüzük ve yönetmelik hükümlerine de uymak zorundadır.

Büyükşehir Belediye sınırlarının tamamı I. derece deprem bölgesi kapsamında kaldığından; yapı güvenliği açısından bütün binalar "Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik”in depreme dayanıklı yapılar için belirlenen hesap ilkelerine uygun projelendirilecek ve buna göre yapılacaktır.

Taşınmaz Kültür ve Tabiat Varlıları Koruma Kurulunca belirlenmiş tescilli parsel ile komşu parsellerde 2863 ve 3386 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıkları Kanunu ve Koruma Yüksek Kurulu ilke kararları uyarınca alınacak Bursa Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Kurulu kararları doğrultusunda işlem yapılır.

Bu yönetmelikte adı ve numarası belirtilmiş kanun, yönetmelik, standart ve mevzuat ile ilgili kurumlarınca değişiklik yapılması, adı veya numarasının değiştirilmesi halinde yürürlüğe giren yeni belgeler geçerlidir.

MADDE 3.04 RUHSATSIZ VEYA RUHSAT EKLERİNE AYKIRI YAPILARDA TAMİR VE TADİL İŞLERİ

Ruhsat alınması gerektiği halde ruhsat alınmadan veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar; kanun, imar planı ve yönetmelik esaslarına uygun hale getirilmedikçe bunların esaslı tamir, tadil ve ilavelerine izin verilmez.

Tek ruhsata bağlanmış yapı ya da yapılara ait bağımsız bölümlerden herhangi birinin İmar Kanunu, imar planı veya yönetmelik hükümlerine aykırı olması, bunlara aykırı olmayan diğer bağımsız bölümlerin tamir, tadil veya ilave işlemlerini durdurmaz.

Ruhsat hilafı imalat, İmar Yönetmeliğinin 5.03 maddesinin 1, 2, 3 ve 4’üncü şıklarına aykırı ise veya binanın ortak yerinde ise bu maddenin lehteki hükümleri uygulanmaz.

Belediyeler; tasarruflarındaki yol, otopark, park, yaya bölgesi, kaldırım gibi kamu malı olarak terkinli yerler üzerinde otobüs durağı, büfe, WC, trafo merkezi, (10.00) m²yi geçmeyen muhtarlık binaları, ulaşım ve haberleşme noktaları, sinyalizasyon ve aydınlatma elemanları, çöp kutusu, bank, reklam ve bilgilendirme levha ve panoları gibi kent mobilyaları ile peyzaj elemanlarını, araç ve yaya trafiğini aksatmayacak, can ve mal güvenliğini tehlikeye sokmayacak şekilde Türk Standartları Enstitüsü standartlarına da uymak koşuluyla yapar veya yaptırır.

Yol, otopark, park, kaldırım vbg düzenlemelerde, özürlülerin kullanımının sağlanması amacıyla özürlülerle ilgili Türk Standartları Enstitüsü standartlarına (TS 9111/Nisan 1991) uyulması zorunludur.

MADDE 3.06 YAPILARIN ESTETİ?İNDE BELEDİYE YETKİSİ

Büyükşehir ve İlçe Belediye Başkanlıkları, gerekli gördükleri bölge,cadde, sokak ve yapıların estetiği ile ilgili kurallar getirmeye, bu işlemlerle ilgili estetik kurullar oluşturmaya yetkilidir. Belediyelerce oluşturulacak estetik kurullar Belediye Başkanının uygun gördüğü ilgili meslek odaları ve üniversite temsilcileri, konusunda uzman kişi ve kuruluşlar ile belediye teknik elemanlarından oluşur. Estetik kurullardan çıkan her türlü karar Büyükşehir Belediye Başkanının onayından sonra kesinlik kazanır.

Kurul özürlülerin ulaşabilirliğini engelleyici kararlar alamaz.

MADDE 3.07 ÖLÇÜLERİN TANIMI

Bu Yönetmelikte belirtilen ölçüler kaba inşaat ölçüleridir.

Türk Standartları Enstitüsü standartlarının bu yönetmelik ölçülerinden küçük olması halinde yönetmelik hükümleri geçerlidir.

MADDE 3.08 YÖNETMELİ?İN VE MEVZUAT HÜKÜMLERİNİN DEVAM EDEN VE BİTMİŞ YAPILARDA UYGULANMASI

Ruhsat süresi içinde tamamlanamayan yapılar için ruhsat süresi dolmadan yapılacak ruhsat yenileme işlemlerinde, ruhsat alma tarihinde yürürlükte bulunan mevzuat hükümleri uygulanır.

İnşasına iki yıl içinde başlanmayan (toprak vizesi almayan) veya ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve beş yıllık ruhsat süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsat süresi geçmiş yapı olarak değerlendirilir. Bu yapılar hakkında, bu yönetmeliğin 12.08 maddesi hükümleri geçerli olmak kaydı ile yeniden ruhsat alma tarihinde yürürlükte bulunan plan ve mevzuat hükümleri uygulanır.

Yine bu yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce, ruhsatname eklerine aykırı olarak yapılan yapılar, gerek yapıldığı tarihte yürürlükte olan esaslara, gerekse bu yönetmelik esaslarına göre incelenerek hakkında lehte olan hüküm uygulanır.

IV. BÖLÜM

İSTİSNALAR

MADDE 4.01 AFET BÖLGELERİNDE YAPILACAK BİNALAR

Bu Yönetmeliğin,”Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik “ hükümlerine aykırı hükümleri uygulanmaz. Ancak afet bölgelerinde yapılacak yapılarda da Türk Standartları Enstitüsü tarafından özürlüler için belirlenen standartlara uyulacaktır.

MADDE 4.02 RESMİ VE UMUMİ BİNALAR

Resmi binalar; bu yönetmeliğin iç ölçülerine ait hükümlerine tabi değildir. Ayrıca ayrık nizamda ve imar planlarında kendilerine tahsis edilmiş yerlerde olmak, planda verilen hükümlere aykırı olmamak ve bu yönetmelikte resmi binalar için getirilmiş hükümlere uymak koşulu ile bu yönetmeliğin, TAKS, yükseklik, cephe ve derinlikler hakkındaki kayıtlarına da bağlı değildir.

Resmi ve umumi binalarda, özürlülerin yaşamını kolaylaştırmak amacıyla özürlülerle ilgili Türk Standartları Enstitüsü standartlarına (TS 9111/Nisan 1991) uyulması zorunludur.

V. BÖLÜM

TANIMLAR

MADDE 5.01 İMAR PLANLARINA İLİŞKİN TANIMLAR

A) SINIRLAR

1) Büyükşehir Belediye Sınırı : Bursa Büyükşehir Belediyesinin sınırlarıdır ve İlçe Belediye sınırlarından oluşur.

2) İlçe Belediye Sınırı : Bursa Büyükşehir Belediyesi kapsamında kurulan İlçe Belediyelerinin, Büyükşehir Belediye sınırı içinde kalan sınırlarıdır.

3) Mücavir Alan Sınırı : İmar mevzuatı bakımından Belediyelerin kontrol ve sorumluluğu altına verilmiş olan alan sınırlarıdır.

B) KENTSEL KULLANIM ALANLARI

1. KONUT ALANLARI

İmar planlarında konut yapımı için ayrılmış iskan bölgeleridir. Üst ölçekli plan kararlarına uygun olarak, imar planları ile belirlenmiş ve iskan edilmiş alanlardır.

Bu alanlarda zemin üstü katlar konut olarak kullanılmak kaydıyla zemin ve bodrum katta, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamak üzere ticarete yönelik bağımsız bölümler oluşturulabilir.

a-Gelişme Konut Alanı : Üst ölçekli plan kararlarına uygun olarak, İmar planlarında kentin gelişmesine ayrılmış alanlardır.

b-Toplu Konut Alanı : Üst ölçekli plan kararlarına uygun olarak, 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ve bağlı mevzuatına uygun olarak ilan edilen alanlardır.

c-Gecekondu Önleme Bölgesi : Üst ölçekli plan kararlarına uygun olarak, 775 sayılı gecekondu kanunu ve bağlı mevzuatına uygun olarak tanımlanan bölgelerdir.

d-Islah Edilecek Konut Alanı : 2981, 3290 ve 3366 sayılı kanunlara göre ıslah planı yapılmış alanlardır.

2. KENTSEL ÇALIŞMA ALANLARI

İmar planlarında, kamu kurumu, kentsel ve bölgesel iş merkezleri, toptan ticaret, pazarlama, depolama, sanayi ve organize sanayi, küçük ve orta ölçekli sanayi, konut dışı kentsel çalışma alanlarına ayrılan sahalardır.

a- Ticaret Bölgesi : İmar planlarında yönetim, sosyo kültürel ve ticari amaçlı yapılar için ayrılmış bölgedir. Bu bölgede büro, işhanı, gazino, lokanta, çarşı, çok katlı mağaza, banka, otel, sinema, tiyatro gibi sosyal kültürel tesisler, yönetimle ilgili tesisler, özel eğitim ve özel sağlık tesisleri ve benzeri yapılar yapılabilir.

Ticaret bölgelerinde, zemin üstü katlar istendiğinde konut olarak da kullanılabilir.

b- Sanayi ve Organize Sanayi Bölgeleri : İmar Planlarında her türlü sanayi tesisleri için ayrılmış alanlardır. Bu bölge içersinde amaca göre hizmet görecek diğer yapı ve tesisler de yapılabilir.

c- Küçük ve Orta Ölçekli Sanayi Bölgeleri : Küçük ve Orta ölçekli sanayicilerin yer aldığı, organize olan veya olmayan sanayi kullanımına ayrılmış alanlardır.

d- Kamu Kurumu Alanları : Resmi veya idari tesis alanlarını, büyük alan kullanımını gerektiren kamu kuruluş ve servis alanlarını ve askeri alanları veya yapı ölçeğinde resmi, idari, dini ve umumi binaları içeren alanlardır.

3. SOSYAL VE KÜLTÜREL ALTYAPI ALANLARI

a- Yeşil Alanlar : Toplumun yararlanması için ayrılan oyun bahçesi, çocuk bahçesi, dinlenme, gezinti, piknik, eğlence ve kıyı alanları toplamıdır. Metropol ölçekteki botanik ve hayvanat bahçeleri ile bölgesel parklar bu alanlar kapsamındadır.

a.1- Çocuk Bahçeleri : Çocukların oyun ihtiyaçlarını karşılayacak alanlardır. Bitki örtüsü ile çocuk oyunları için gerekli araç gereçlerden, büfe, havuz, pergole ve umumi WC’den başka tesis yapılamaz.

a.2- Parklar : Kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçlarına cevap veren alanlardır. İmar Planında park alanlarının içerisinde, park için gerekli başka tesisler gösterilmemiş ise; büfeler, havuzlar, pergoleler, açık çayhane ve umumi WC’den başka tesis yapılamaz. Gereği halinde açık spor tesisleri yapılabilir.

b- Piknik, Eğlence ve Rekreasyon Alanları : Kentin açık ve yeşil alan ihtiyacı başta olmak üzere kent içinde ve çevresinde günü birlik kullanıma yönelik ve imar planı kararı ile belirlenmiş, eğlence, dinlenme piknik ihtiyaçlarının karşılanabileceği lokanta, gazino, kahvehane, çay bahçesi, büfe, otopark gibi kullanımlar ile tenis mini golf, otokros gibi her tür spor faaliyetlerin yer alabileceği alanlardır. Bu alanda yapılacak yapıların imar planında aksine bir hüküm yok ise emsali (0.05)’i geçemez. Bu alanlarda yapılacak uygulama projeleri estetik kuruldan onay almak zorundadır.

c- Fuar Alanları : Kültürel eğitim alanı olup, eğlence ve dinlenme amacı yanında sanayi, tarım vbg. ürünlerin sergilendiği, ticaret yapılan, çağdaş, teknolojik sosyal tesis ve ilgili yönetim merkezleri ile donatılmış alanlardır.

d- Spor ve Oyun Sahaları : Spor ve oyun ihtiyaçlarını karşılayan alanlardır. Bu alanlarda kent ölçeği hiyerarşisine göre gerekli spor ve oyun alanları bulunur. Bunlar futbol, basketbol, voleybol, tenis, yüzme, atletizm, buz pateni vbg. gibi spor faaliyetlerini içeren açık ve kapalı tesis alanlarıdır. Bu alanlarda imar planlarında aksine bir hüküm bulunmadığı takdirde, tesisin kullanımını tamamlayıcı nitelikte olan soyunma, hakem ve idareci odası, WC-duş, lokal, kantin, kafeterya vbg. Tesisler H=(6.50) m (2 kat), KAKS: 0.05’i aşmamak kaydı ile yapılabilir.

e- Kırsal Alanlar : Nazım İmar planında korunacak tarım alanı ve bağ bahçe alanı olarak belirtilen alanlardır. Bu alanlarda yapılacak yapıların imar planında aksine bir hüküm yoksa, brüt inşaat alanı (250) m² ‘ yi, H=(6.50) m (2 kat), KAKS: 0.05' i aşamaz.

f- Ağaçlandırılacak Alanlar : Nazım ve İmar planlarında bu amaçla ayrılmış alanlardır. Bu alanlara yapılaşma ve ifraz izni verilmez. Ancak kamulaştırılıncaya kadar sahiplerince olduğu gibi kullanılmaya devam olunur.

g- Karayolu Servis Alanları : İmar planlarında ve nazım planda belirtilen ve benzin istasyonu, LPG ikmal istasyonu, servis istasyonu, motel, kamping, teşhir ve satışa yönelik ticari üniteler, gazino, lokanta gibi karayoluna hizmet verecek tesislerin yapılabileceği alanlardır.

Bu alanlarda imar planlarında getirilmiş yapılaşma hükümleriyle, nazım planda belirtilen esaslar dahilinde inşaata izin verilir. (Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik hükümleri saklıdır.)

Kentsel Çalışma, Sosyal ve Kültürel altyapı alanlarında yapılacak tüm yapı, tesis ve açık alan düzenlemelerinin özürlülerin de ulaşmasını ve kullanmasını sağlayacak şekilde Türk Standartları Enstitüsü standartlarına (TS 9111/Nisan 1991) uygun olarak yapılması zorunludur.

MADDE 5.02 ADA VE PARSELLERE İLİŞKİN TANIMLAR

MADDE 5.02.1 ADALARA İLİŞKİN TANIMLAR

1) İmar Adası : İmar planındaki esaslara göre meydana gelen adadır.

2) Kadastro Adası : Kadastro yapıldığı zaman var olan adadır.

MADDE 5.02.2 PARSELLERE İLİŞKİN TANIMLAR

1) İmar Parseli : İmar adaları içersindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, İmar Planı ve Yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir.

2) Kadastro Parseli : Kadastro yapıldığı zaman, kadastro adaları içinde bulunan mülkiyeti tescilli parseldir.

3) Parsel Köşe Koordinatları : Parsel köşelerinin ülke yüzey ağına göre X,Y,Z koordinatlarıdır.

4) Ülke Yüzey Ağı Koordinat Sistemi (ÜYAKS) : Ülke koordinat sistemine dayalı olarak kurulmuş Bursa nirengi şebekesidir.

5) Parsel cephesi : Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki veya yollardaki cephesidir.

6) Parsel Derinliği : Parsel ön cephe hattına, arka cephe hattı köşe noktalarından indirilen dik hatların uzunluklarının ortalamasıdır.

7) Tabii Zemin : Arsanın hafredilmemiş ve/veya doldurulmamış durumudur. Tabii zeminde, belediyesince, yol kotu tutanağı düzenlenmeden, hiçbir şekilde kazı veya dolgu yapılamaz. Aksi takdirde İmar Kanununun 40 ve 42.maddeleri uyarınca işlem yapılır.

8) Düzenlenmiş (Tesviye edilmiş) Zemin : Bu yönetmelikte belirtilen esaslara göre hafredilerek veya doldurularak parselin aldığı son zemin durumudur.

MADDE 5.03 YAPI DÜZENİNE İLİŞKİN TANIMLAR

1) Taban Alanı (TA) : Yapının parsele oturacak bölümünün; iç bahçe, ışıklık, yangın merdiveni, alanı (5.00) m²yi aşmayan rüzgarlık giriş holleri, ilgili kurumunca gerekli görülerek bahçede yapılan trafo ile düzenlenmiş zeminden (1.00) metre yüksekliğe kadar yapılan, altı toprak dolgulu ve üstündeki çıkma sınırları hakkını aşmayan teraslar çıktıktan sonra geriye kalan alanların yatay izdüşümünün zeminde kaplayacağı alandır.

Bahçede yapılacak eklenti ve müştemilatlar, konsol olarak yapılan sundurmaların genişliği (2.00) metreyi aşan kısımları ile kolonlu olarak tertip edilen kullanım alanlarının tamamı taban alanına dahildir. Düzenlenmiş bahçe kotunun en az (0.50) metre altında kalmak ve üstüne (0.50) metrelik kısmının toprak doldurularak düzenlenmesi halinde ve yol cephelerinde yaklaştığı yol kırmızı kotunu, hiçbir noktada aşmayacak ve dışarıdan görünmeyecek şekilde ön bahçe altı ile parselin tamamı veya bir bölümü sadece otopark yapılması amacı ile kullanıldığında bu alan TAKS’a dahil edilmez.

2) Taban Alanı Katsayısı (TAKS) : Yapı taban alanının imar parseli alanına oranıdır.

İmar mevzuatına göre, imar planlarında aksine bir hüküm olmadığı taktirde, ayrık nizama tabi arsalarda, binaların taban alanı kat sayısı (%40)' ı geçemez. Bu miktarın tespitinde parseldeki mevcut binaların taban alanları da hesaba katılır. Sanayi tesisleri ve resmi binalarda, planda aksine bir hüküm yoksa bu madde şartları aranmaz.

3) Katlar Alanı (KA) : Bodrum, asma kat, çekme kat ve çatı araları dahil iskanı mümkün olan bütün katların toplam alanından, ışıklıkların ve hava bacalarının en az ölçüleri çıktıktan sonraki alandır.

İskanı mümkün katlar ifadesi ile konut iş yeri, eğlence ve dinlenme yerleri gibi ikamete çalışmaya ve eğlenmeye tahsis edilmek üzere yapılan katlar kastedilmektedir.

Katlar alanı hesabına dahil edilmeyen alanlar :

a- Açık çıkmalar ve teraslar,

b- İç bahçeler, en az ölçülerdeki ışıklıklar, hava ve tesisat bacaları, yangın merdiveni, yangın sığınağı, asansör boşlukları,

c- Yüksekliği (1.80) metreyi geçmeyen sadece tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları,

d- Garaj, kalorifer dairesi, kömürlük, sığınak, asansör makine dairesi, kapıcı veya kaloriferci dairesi Türkiye Elektrik Dağıtım Anonim Şirketi (TEDAŞ) tarafından gerekli görülen trafo gibi müştemilat nevinden ortak mahaller,

e- Son katı çatı arasına ve asansör makine dairesine bağlayan merdivenler ile iskan edilmeyen kat ve bodrumlara inen ve çıkan merdivenlerin işgal ettiği alanlar,

f- Binaya giriş holleri,

g- Konut kullanımlı binalarda iskan edilen her kattaki açık ve kapalı merdiven, sahanlık ve koridorlar alanlarının, bir ve iki daireli bloklarda (14.00) m² si, üç ve üçten fazla dairenin aynı merdivenden faydalanması halinde ise artan her daire için (5.00) m² ilave edilmek suretiyle bulunacak alanlar,

Ticari kullanımlı binalarda ait olduğu katın brüt alanının %15’ini geçmeyen açık ve kapalı merdiven, sahanlık ve koridor alanları,

h- Fabrika, villa, benzin istasyonu ve bunun gibi tek bağımsız bölümlü binalarda yapılan sığınak, kömürlük, otopark gibi müştemilat nevinden yerler dahil edilmez.

Katlar alanı hesabına dahil edilen alanlar:

a- Kapalı çıkmalar, verandalar, işyerlerinde yapılabilecek pasaj koridorları,

b- Çıkma veya gömme balkon ve terasların; üç tarafı kapalı olarak yapılması halinde bu şekilde teşekkül eden kısımların bulundukları cephe hattından itibaren (1.00) metre derinliği geçen bölümleri,

c- Yönetmelik gereği yapılan kömürlük dışındaki daire eklentileri dahil edilir.

4) Kullanma Alanı Katsayısı (KAKS, Emsal) : Katlar alanının imar parseline oranıdır.

5) Yapı İnşaat Alanı (Brüt İnşaat Alanı) : Bodrum kat, asma kat ve çatı arasındaki piyesler dahil yapının inşa edilen tüm katlarının toplam alanıdır. Işıklıklar, hava bacaları, saçaklar, bina dışında tertiplenen yangın merdivenleri hariç, diğer ortak alanlar bu alana dahildir.

Konsol olarak yapılan sundurmaların genişliği (2.00) metreyi aşan kısımları ile kolonlu olarak tertip edilenlerin tamamı brüt inşaat alanına dahildir.

6) Net Alan : Konut içersinde duvarlar arasında kalan temiz alandır.

Konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları, karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri, bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden (1.00) metreden yüksek terasların toplamının (2,00) m² si, çok katlı binalarda genel giriş, merdiven ve sahanlıklar, asansörler, iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında (1.70) metre yüksekliğinden az olan yerler, bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına (4.00) m² den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo, kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı veya kaloriferci dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına (18.00) m² den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, net alan dışındadır.

Bina dışındaki,kömürlük veya depoların (4.00) m² yi, garajların (18.00) m² yi aşan miktarları ait oldukları konut net alanına dahil edilir. Net alan, duvar yüzlerinde (2,5) santimetre sıva bulunduğu kabul edilerek proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden (5) er santimetre düşülmek suretiyle hesap edilir.

7) Ön Bahçe : Parsel ön cephe hattı ile yapı cephe hattı arasında kalan parsel bölümüdür. Birden fazla yola cephesi olan parsellerde, yapı ile yol arasında kalan parsel bölümleri de bu tanıma girer.

8) Arka Bahçe : Parsel arka cephe hattı ile yapı arka cephe hattı arasında kalan parsel bölümüdür.

9) Yan Bahçe : Parsel yan cephe hattı ile yapı yan cephe hattı arasında kalan parsel bölümüdür.

10) İç Bahçe : Yapı kitlesi içerisinde tertiplenen, estetik değerler için dahi olsa üstü hiç bir şekilde kapatılmayan bahçedir.

11) Bina yaklaşma mesafesi : Planda belirtilen ve yapının yola ve komşu parsellere yaklaşabileceği mesafedir. Bu mesafe çıkmalar ile azaltılamaz.

12) Bina derinliği : Binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak noktası arasındaki ön cephe hattına dik mesafedir.
13) Bina yüksekliği : Binanın yaya kaldırımı veya düzenlenmiş zemini üstünden, saçak seviyesine kadar olan mesafesidir.

14) İmar yüksekliği : Binanın kot aldığı noktadan, saçak seviyesine kadar olan mesafe olup imar planı ve yönetmelikte öngörülen yüksekliktir.

15) Saçak seviyesi : Binanın son katındaki en üst tabliyenin, en yüksek kotudur.

16) Kat yüksekliği : Binanın herhangi bir katının döşeme üstünden, bir üstteki katın döşeme üstüne kadar olan mesafesidir.

17) Bodrum kat : Zemin katın altındaki kat veya katlardır. Bu katlar konumlarına göre, zemin katın altındaki 1’inci, onun altındaki 2’nci ve devam eden sıra numaraları ile adlandırılırlar.

18) Zemin kat : İmar planı ve Yönetmelikte öngörülen kat adedine göre en alttaki kattır.

19) Normal kat : Zemin ve bodrum katların dışında kalan kat veya katlardır.

20) Asma kat : Binaların zemin katında yer alan ve madde 7.25 esaslarına göre düzenlenen ara kattır.

21) Son kat : Binaların çatı altında bulunan normal katlarının en üstte olan katıdır.

22) Veranda : Üstü örtülü camlı balkondur.

23) Pergole : Ahşap dikmeler ve sık kirişleme (mertekleme) ile yapılan, üzerine yeşillik sardırılan gölgeliktir.

24) Sundurma : Yağmur ve güneşten korunmak için, bir duvar önüne yapılabilen örtü elemanıdır.

Sundurmalar binaların cephesinde çekme ve bahçe mesafelerine tecavüz etmemek kaydıyla taşıyıcı eleman üzerine çatı ile örtülü, iki veya üç tarafı açık olmak koşuluyla yapılabilir. Sundurmalar duvar vbg. elemanlarla bölünemezler. Genişliği (5.00) metreden fazla olamaz. Her halükarda ait olduğu binanın taban alanının (1/3) ünü geçemez.

25) Portik : Bina cephelerinde; yol seviyesinde, üstü örtülü, önü sütunlu ve umuma açık yaya geçişleri için kullanılan açık galeridir.

26) Blok Başı : Bitişik veya blok nizam binalarda blok'un cephe uzunluğunun başlangıç ve bitim parsellerinde teşekkül eden üç cepheli binadır.

27) Ayrık Nizam : Hiç bir yanından parsel hudutlarına bitişik olmayan yapı nizamıdır.

28) Blok Nizam : İmar planı veya bu yönetmelikte cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği belirlenmiş tek yapı kitlesinin, birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli veya bahçesiz yapı nizamıdır.

29) Bitişik Nizam : Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara, bitişik olan yapı nizamıdır.

30) Resmi Bina : Genel, Katma ve Özel Bütçeli İdarelerle, İl Özel İdaresi ve Belediye’ye veya bu kurumlarca, sermayesinin yarısından fazlası karşılanan kurumlara ait olan ve kamu hizmeti için kullanılan binalardır.

31) Umumi Bina : Kamu hizmeti için kullanılan resmi binalarla, ibadet yerleri, özel eğitim, özel sağlık tesisleri, sinema, tiyatro, opera, müze, kütüphane, konferans salonu gibi kültürel binalar ile gazino, düğün salonu gibi eğlence yapıları, otel, özel yurt, işhanı, büro, pasaj, çarşı gibi ticari yapılar, spor tesisleri, genel otopark ve buna benzer herkesin kullanımına açık binalardır.

32) Yüksek Yapı : Binanın herhangi bir cephesinden, görünen bina yüksekliği (30.50) metreyi geçen veya görünen-görünmeyen bodrum katlar dahil olmak üzere toplam kat adedi 13 ü geçen yapılar, yüksek yapı olarak kabul edilir.

33) Mevcut Bina : İnşa edildiği tarihte yürürlükte olan hükümlere uygun olarak yapılmış veya halen o yerde uygulanması gereken plan ve yönetmelik hükümlerine göre aynen veya statik sakınca göstermeksizin ek ve değişiklik yapılmak sureti ile korunması mümkün bina veya korunması gerekli eski eser tescilli binadır. 2981, 3290 ve 3366 sayılı imar affı kanununa göre hak sahibi olmuş binalar kendisi de dahil olmak üzere hiç bir yapıya örnek olamaz.

34) Mevcut Teşekkül : Bir yapı adasında ya da yüz aldığı yol boyunca, mevcut ve muhafazası gereken binaların belirlediği oluşumdur.

36).Teknik altyapı :Yer altındaki içme suyu, atık su, yağmur suyu, doğalgaz, elektrik, telefon, kablolu TV vbg. hatlar ve yardımcı tesislerdir.

36) Avan Proje : Tatbikat projelerinin yapılmasına esas teşkil eden 1 /200, 1 /100 veya daha büyük ölçeklerde, yürürlükte bulunan plan ve yönetmeliklere göre düzenlenen projedir. Avan proje ile ruhsat verilemez, imar planında meydana gelecek değişikliklerden veya yönetmelik değişikliklerinden dolayı hiç bir hak iddia edilemez.

37) Belediyeler : Bursa Büyükşehir Belediyesi ve Büyükşehir Belediye sınırları içindeki ilçe Belediyeleridir.

38) Basit Tamir ve Tadil : Yapılarda derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk , dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ile yapının taşıyıcı unsurlarını etkilemeyen, brüt inşaat alanını arttırmayan, kullanım amacını ve cephe görünümünü değiştirmeyen işlemlerdir. İmar planlarında aksine bir hüküm yoksa zemin kattaki vitrin değişiklikleri de basit tadilden sayılır.

39) Esaslı Tamir ve Tadil : Taşıyıcı unsurları etkileyen veya brüt inşaat alanını ve kullanım amacını değiştiren işlemlerdir.

40) Ortak Alanlar : Bina giriş holleri, ışıklıklar, hava ve tesisat bacaları, saçaklar, tesisat galerileri, açık ve kapalı merdivenler, merdiven holü, yangın merdivenleri, asansörler, kalorifer dairesi, kapıcı dairesi, kömürlük, sığınak, otopark, çatı ve binanın ortak merdiveni ile irtibatlandırılan teraslar gibi o binayı kullananların ortak kullanımına açık alanlardır.

41) Özürlü : Doğuştan veya sonradan herhangi bir nedenle bedensel, zihinsel, ruhsal, duygusal ve sosyal yeteneklerini çeşitli derecelerde kaybetmesi nedeni ile normal yaşamın gereklerine uyamama durumunda olup ; bağımsız hareket edebilmesi için yapılarda ve açık alanlarda özel fiziki düzenlemelere gereksinim duyan kişidir.

42) Fenni Mesul (Teknik Uygulama Sorumlusu – TUS) : Yapının; yürürlükteki kanun, imar planı, ilgili yönetmelik hükümleri, Türk Standartları, teknik şartnameler, 11.01.1974 tarihli ve 14765 sayılı resmi gazetede yayınlanan İşçi Sağlığı ve İş Güvenliği Tüzüğü ile fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olarak düzenlenen ruhsat eki projelerine göre gerçekleştirilmesinde ilgili idarelere karşı sorumlu olan ilgili meslek mensuplarıdır.

43) Şantiye Şefi:Yapının uygulanması için gerekli olan inşaat ve iş organizasyonunu sağlayan, işveren vekili olarak hareket eden ve İş Kanunu ile İşçi Sağlığı ve İş Güvenliği Tüzüğü’ne göre zorunlu tedbirleri almak ve uygulatmak ile sorumlu olan mimar veya inşaat mühendisidir.

44) Sürveyan : Görevlendirildiği şantiyede fenni mesulün direktifleri ile yapının fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olarak yapılabilmesi için, yapı ile ilgili inşaat, tesisat, imalat, tadilat, tamirat ve her türlü inşaat işlerinden sorumlu olan ve aldıkları eğitime göre teknik öğretmen, yüksek tekniker, tekniker, teknisyen unvanını taşıyanlar ile 3308 sayılı Kanuna göre ustalık belgesi alan fen adamıdır.

45) Yapı Denetim Defteri: İlgili belediyesi ve ilgili meslek odaları tarafından onaylanan ve denetlenebilen, fenni mesuller tarafından yapı denetimlerindeki tespitlerin yazıldığı şantiyede bulundurulması zorunlu defterdir.

46) Jeolojik Etüd Raporu: İmar planı için zorunlu olan ve imar planına veri olan yapılaşma kararlarını etkileyen, arazi yapısına göre gözlemsel ve/veya aletsel etüd veya sondajlarla elde edilen ve parselin bulunduğu bölge genelini kapsayan, ilgili idare tarafından yaptırılan, Jeoloji mühendislerince hazırlanan rapordur. Bu rapor imar durumu talebi halinde imar durum belgesine eklenerek talep sahibi şahsa verilen bir belgedir.

47) Jeofizik Etüd Raporu : İmar planı yapımı için zorunlu olan ve imar planına veri olan yapılaşma kararlarını etkileyen, arazi yapısına göre gözlemsel ve/veya aletsel etüd veya sondajlarla elde edilen ve parselin bulunduğu bölge genelini kapsayan, ilgili idare tarafından yaptırılan, Jeofizik mühendislerince hazırlanan rapordur. Bu rapor imar durumu talebi halinde imar durum belgesine eklenerek talep sahibi şahsa verilen bir belgedir.

48) Zemin Etüd Raporu : Her parsel için ayrı ayrı hazırlanan zemin mekaniği, ve zemin emniyet gerilmelerini inceleyen, imar durum belgesi ile birlikte verilen bölge geneli ile ilgili jeolojik ve jeofizik raporları dikkate alarak zemin cinsi ve grubunu parsel bazında inceleyen, statik hesap ve projelendirmeye esas teşkil eden verileri içeren bu konuda uzmanlaşmış inşaat mühendislerince veya İnşaat Mühendisleri Odasınca, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı zemin ve temel etüdü raporunun hazırlanmasına ilişkin esaslara uygun hazırlanan rapordur.

VI.BÖLÜM

İFRAZ, TEVHİT VE ARSALAR İLE İLGİLİ HÜKÜMLER:

MADDE 6.01 PARSEL BÜYÜKLÜKLERİ

İmar planında gösterilen çeşitli bölgelerde imar planı ile getirilmiş farklı hükümler yoksa, yapılacak ifrazlarda elde edilecek yeni parsellerin en az ölçüleri, arazi meyli, yol durumu, mevcut yapılar vs. gibi mevkiinin özellikleri ile bu parsellerde yapılması mümkün olan yapıların ölçüleri ve ihtiyaçları da göz önünde tutularak Belediyelerce tespit olunur. Bu tespit sırasında aşağıdaki şartlara uyulur.

MADDE 6.01.1 PARSEL GENİŞLİKLERİ

1) Konut ve ticaret bölgelerinde :

A) 4 kata kadar (4 kat dahil) inşaata uygun yerlerde;

a- Bitişik nizamda : (6.00) metreden,

b- Blok başlarında : Yan bahçe mesafesi + (6.00) metreden,

c- Ayrık nizamda : Yan bahçe mesafeleri toplamı + (6.00) metreden,olamaz.

B) 6 kata kadar (6 kat dahil) inşaata uygun yerlerde ;

a- Bitişik nizamda : (8.00) metreden,

b- Blok başlarında : Yan bahçe mesafesi + (8.00) metreden,

c- Ayrık nizamda : Yan bahçe mesafeleri toplamı + (8.00) metreden az olamaz.

C) 8 kata kadar (8 kat dahil) inşaata uygun yerlerde;

a- Bitişik nizamda : (9.00) metreden,

b- Blok başlarında : Yan bahçe mesafesi + (9.00) metreden,

c- Ayrık nizamda : Yan bahçe mesafeleri toplamı + (9.00) metreden, az olamaz.

D) 10 veya daha fazla katlı inşaata uygun yerlerde ;

a- Bitişik nizamda : (12.00) metreden,

b- Blok başlarında : Yan bahçe mesafesi + (12.00) metreden,

c- Ayrık nizamda : Yan bahçe mesafeleri toplamı + (12.00) metreden az olamaz.

2) Yalnız bir katlı dükkan yapılacak ticaret ile küçük sanayi bölgelerinde;

a- Bitişik nizamda : (4.00) metreden,

b- Blok başlarında : Yan bahçe mesafesi + (4.00) metreden,

c- Ayrık nizamda : Yan bahçe mesafeleri toplamı + (4.00) metreden, az olamaz.

3) Sanayi bölgelerinde : (30.00) metreden az olamaz. Konut dışı kentsel çalışma alanlarında (40.00) metreden az olamaz.

4) Bu ölçülerin tespitinde, köşe başına rastlayan parsellerde yol tarafındaki yan bahçe yerine, o yol için tayin edilmiş ön bahçe mesafesi alınır.

MADDE 6.01.2 PARSEL DERİNLİKLERİ

1) Konut, ticaret, sanayi dışı iş yeri bölgelerinde;

a- Ön bahçesiz nizamda : (13.00) metreden,

b- Ön bahçeli nizamda : Ön bahçe mesafesi + (13.00) metreden az olamaz

2) Konut, ticaret ve sanayi dışı işyeri bölgelerindeki herhangi bir uygulama görmemiş imar adalarında yapılacak parselasyonlarda en az parsel derinliği ;

a- Ön bahçesiz nizamda : (10.00) metre + H/2 (arka bahçe mesafesi) ,

b- Ön bahçeli nizamda : Ön bahçe mesafesi + (10.00) metre+ H/2 ölçüleri aranır.

Bu şartların sağlanamadığı özel durum ve hallerde ilgili İlçe Belediye Meclisinin alacağı karara uyulur.

3) Köşe başı parsellerde : Cephelerden birinde en az parsel derinliği şartı aranır.

4) Yalnız 1 katlı dükkan yapılacak ticaret ile küçük sanayi bölgelerinde;

a- Ön bahçesiz nizamda : (4.00) metreden,

b- Ön bahçeli nizamda : Ön bahçe mesafesi + (4.00) metreden, az olamaz.

5) Sanayi ve Organize sanayi bölgelerinde: (30.00) metreden az olamaz.

MADDE 6.02 BAHÇE MESAFELERİ

1) Ön bahçe mesafeleri : İskan alanlarında yapılacak binaların ön bahçe mesafeleri en az (5.00) metredir.

2) Yan bahçe mesafeleri : Görünen kat adedi 4 kata kadar (4 kat dahil) olan binalarda yan bahçe mesafeleri en az üç metredir. 4 kattan fazla her kat için yan bahçe mesafeleri (0.50) metre arttırılır.

3) Arka bahçe mesafeleri : (3.00) metreden az olmamak koşulu ile arka bahçe mesafesi H/2 dir. Ancak ön bahçesiz nizamda bina derinliğinin (10.00) metreden az kalması halinde arka bahçe mesafesi (2.00) metreye kadar azaltılabilir.

4) İç bahçe mesafeleri : Bitişik nizam yapılarda bağımsız bölümlerin zorunlu direkt ışık ve hava ihtiyacını karşılamak için yapılan iç bahçelerin dar kenarı (4.00) metreden az olamaz. Bu mesafeler çıkmalar ile daraltılamaz.

Ayrık nizamda TAKS, KAKS oranı belirlenmiş parsellerde yapılacak yapıların iç bahçelerinin dar kenarı, bina yüksekliğinden az olamaz. Ayrık nizam yapılarda iç bahçe alanı dahil binanın tabanda kaplayacağı alan; parsel alanının (%40)’ını geçemez. Yapı kitlesi içerisinde tertiplenen bahçelerin, iç bahçe olarak değerlendirilmemesi için, en az dar kenarı genişliğinde dışa açık olması gerekir.

1) Her tür imar adasının tamamında parselasyon planı yapılmadan, bu adadaki parsellerde ifraz ve tevhit yapılamaz.

2) Çeşitli kamu ve hizmet tesislerinin gerçekleştirilmesi maksadı ile yapılması gereken kamulaştırmalar yüzünden, bu hizmet ve tesisler için, gerekli parçalara ayrılmasını sağlamak üzere yapılacak ifrazlar bu yönetmelikteki ifraz şartlarına tabi değildir.

3) Yapı nizamı,inşaat taban alanı oranı ile belirlenen yerler ile plan üzerinde ölçüsü belirlenmiş blok nizamına tabi imar parselasyon planı varsa imar parsellerinin tevhidi halinde elde edilecek yeni inşaat taban alanı parsellerin tevhidi öncesi ayrı ayrı hakları olan inşaat taban alanlarının toplamını geçemez.

4) Parselasyon planları neticesi bir imar parselinin parçası olarak oluşacak artık ve kadastro parsellerine geçici inşaat izni verilemez.

MADDE 6.04 İFRAZ YOLU İLE CEPHESİ OLMAYAN PARSEL İHDASI

İfraz yolu ile cephesi olmayan parsel ihdası ancak, imara uygun hale getirildiği parsele şuyulandırılarak yapılır. Ancak plan genel zayiat oranı içinde kalan ve İmar Kanununun 18 inci maddesine göre kaybı fazla olan diğer parsellere verilmek ve bu amaç dışında kullanılmamak üzere yolsuz teşekkül edebilecek parseller Belediye adına tescil edilmek şartıyla ifraz edilebilir.

MADDE 6.05 TAMAMI VEYA BİR KISMI UMUMİ HİZMETLERE AYRILAN YERLERERASTLAYAN ARSALARDA İFRAZ

İmar planlarında iskan hudutları içinde bulunup, umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan arsaların bu hizmetler için gereken kısmı ayrıldıktan sonra, geriye kalan parçaları imar planı ve bu yönetmelik esaslarına göre uygun ise ifraz edilebilir. Keza, imar planı ve yönetmelik esaslarına göre uygun olduğu takdirde, bunlar üzerinde yapı izni verilebilir.

Tamamı umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan veya kalan parçası plan ve yönetmelik hükümlerine göre, yapı yapılmasına uygun olmayan arsalar kamulaştırılıncaya kadar sahipleri tarafından olduğu gibi kullanılmaya devam olunur. Bu gibi yerlerden 5 yıllık programa dahil bulunmayanlara Madde 10.01 maddesindeki şartlara göre, muvakkat inşaat izni verilebilir.

MADDE 6.06 KAPANAN YOLLAR

İmar planına göre, kapanan çıkar veya çıkmaz sokaklar veya yollar üzerinde ya da mahreci bulunmasına rağmen yapı adası ortasında kalan parseller ifraz edilemezler. Bu gibi yerlerde imar kanununun ilgili hükümleri uygulanamadığı ve yapı yapılmasına uygun bir durum elde edilemediği taktirde imar mevzuatı hükümleri uygulanıncaya kadar, sahiplerince olduğu gibi kullanılmaya devam olunur.

Bu gibi arsalarda beş yıllık programa dahil olmayan ve bu yönetmelik hüküm ve ölçülerine göre, bina yapılmasına uygun bulunanların da bu yönetmeliğin 10.01 maddesindeki şartlara göre muvakkat inşaat izni verilir.

MADDE 6.07 TEHLİKELİ ALANLAR

Taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi afet alanlarında bulunan sıhhi ve jeolojik mahsurları olan veya bunlar gibi tehlikeli durumlar arz etmesi yüzünden imar planlarında veya ilgili idarelerce hazırlanmış ve onaylanmış raporlara göre yapı yapılması yasak edilmiş alanlar olup ifraz edilemez. Bu gibi yerlerde, arazinin takviyesini sağlayan tesislerden başka yapı yapılamaz.

İmar planlarında yukarıdaki sebeplerle ağaçlandırılacak alan olarak gösterilen alanlarda da aynı esaslara uyulur.

VII. BÖLÜM

YAPI

Bir parselin bulunduğu imar adasının tamamında parselasyon planı yapılıp, Belediye Encümenince onaylanmadan yeni inşaat izni için imar durumu verilemez. Parselasyon planına göre, müstakil yapı yapılmasına uygun olmayan parsellere, imar parseli oluşmadan ve tapuya tescili tamamlanmadan ruhsat verilemez. Genel olarak da, bu yönetmeliğin parsel büyüklükleri hakkındaki hükümlere uymayan parsel veya arsalarda yeni inşaat ve ilaveler ile mevcut yapıların esaslı tadiline izin verilmez.

Ancak iki tarafında imar planı ve mevzuatına aykırı olmamak şartı ile yapılmış bina veya korunması gerekli eski eser tescilli bina ile bir tarafında imar planı mevzuatına aykırı olmamak şartı ile yapılmış bina, diğer tarafında korunması gereken eski eser tescilli bina veya bir tarafında yukarıda bahsedilen binalardan biri ile diğer tarafında plana

imar hukuku

imar hukukçusu

Copyright © Imar Hukukcusu Tüm hakları saklıdır.

Yayınlanma:: 2007-04-12 (4673 okuma)