imar

İmar Hukukçusundan Güncel Makaleler (imar)

imar hukuku (imar planları, arazi ve arsa düzenlemesi, kaçak yapı para cezası, inşaat ruhsatı vb.)dava dilekçe örnekleri

Tasnif edilmiş Danıştay Altıncı Dairesi İçtihatları

Danıştay imar ve imar hukuku içtihatları

imar hukuku ile ilgili terimler ve tanımlar


İmar Hukukçusu. Toki'den Ucuz Konut Satışı Devam Ediyor

+Hatalı ödemelerin geri alınması

+
18 uygulaması,

+
Danıştay içtihadı birleştirme kurulu kararı yargı kararının yerine getirilmemesi

+
Belediyelerin internet adresleri (web)

+
Görev tazminatı ile ilgili haberler

+
Konut finansmanı sistemine ilişkin çeşitli kanunlarda değişiklik yapılması hakkı

+
Toki'nin satılık evlerine yoğun talep var.

+
18. Madde uygulamasında hukuka aykırılık nedenleri imarhukukcusu cafer ergen

+Eski Haberler

+
2577 sayılı İYUK 7. Madde ile ilgili Danıştay İçtihatları

+657 sayılı Yasa uyarınca verilen uyarma ve kınama cezalarına karşı yargı yolu

+Radyoloji personelinin çalışma (mesai) saatleri

+
5018 sayılı Kamu Mali Yönetim ve Kontrol Kanunu kapsamında Sayıştay Genel Kurulunun 14.6.2007 tarih ve 5189/1 sayılı kararı.

· ANAYASA MAHKEMESİNİN "YÜRÜRLÜ?Ü DURDURMA" KARARLARI

· ANAYASA MAHKEMESİNE İPTAL İSTEMİYLE YAPILAN BA?VURULAR ÜZERİNE VERİLEN KARARLAR

· İmar Hukuku Terimleri Sözlüğü

· idare hukukcusu (idare hukuku)

idari yargı
İdari yargıda (İdare Mahkemelerinde) açılacak yürütmeyi durdurma istekli iptal ve tam yargı dava dilekçesi örneğini görmek için buraya tıklayınız.

İmar

Tüm içeriği görmek için tıklayınız

İdare Hukuku

İDARE HUKUKU

imarhukukcusu.com tüm haberler

imar, Eski Haberler
21.09.12
· İmarda kısıtlılık sorunu sona eriyor (5 Yıl ile sınırlandırıldı)
16.09.12
· imar planları ve imar uygulamaları nedeniyle ücret
08.09.12
· Tazminat davasının süreaşımı nedeniyle reddi halinde maktu avukatlık ücreti
· İlan edilmeksizin uygulamaya konulan bir imar planının şekil eksikliği nedeniyle
· Davanın niteliği itibariyle mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmas
· Özel parselasyon ile belirlenmiş bulunan umumi hizmet alanları
· İmar planı ile notu arasında birbirine aykırı hususların bulunması
· 5 yıllık inşaat ruhsatı süresi içinde yapı kullanma izin belgesi alınmaması hali
12.05.12
· Deprem nedeniyle oluşan zararda belediyenin kusursuz sorumluluğu yoktur
10.05.12
· Tapulu yerdeki yapı ruhsattsız da olsa 32. madde işletilmemişse tazminat gerekir
· Yeşil alan için yapılan bağış da DOP tan düşülür.
14.04.12
· Bam Adli Yargı Adalet Komisyonlarınca Bilirkişi Listelerinin Düzenlenmesi Hakkın
· Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik
· Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik
06.04.12
· Anayasa Mahkemesi’ne Göre 3194/42. Maddesinin Üçüncü Fıkrası (32 md)
· 42. maddesinin üçüncü fıkrasında yer alan “…32…” ibaresi
01.04.12
· belediyelerin mimari projelerde meslek odasından ayrıca "proje onay belgesi" ist
· 125 nolu Danıştay Dergisi imar hukuku içtihatları
23.03.12
· Köy yerleşik alanı ve civarında imar yetkisi
· Yoldan İhdasen Oluşan Taşınmazlar Hakkında Yorum
· Anayasa Mahkemesi Kararı (Yoldan İhdas)
11.03.12
· Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Tasarısı
05.03.12
· Çoğaltılmış Fikir Ve Sanat Eserlerini Derleme Kanunu
14.02.12
· Yargı Hizmetlerinin Etkinleştirilmesi Hakkında Kanun Tasarısı
21.12.11
· Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (21 Aralık 2011-28149)
· İmar Davaları Kitabı Üçüncü Baskı 2011
06.12.11
· İmar hukuku içtihatları (Danıştay Dergisi 124)
23.10.11
· 3194 sayılı Kanunun 5940 sayılı Kanunla değişik 42. maddesi uyarınca para cezası
· 1608 sayılı Kanun uyarınca idari para cezası verilmesine ve 1 kez yasaklanan faa
· Bedele Dönüştürülen Paya Takdir Edilen Karşılığın Artırılması Davası
· Cedit-Erenler-Topçular-28 Haziran Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı
09.09.11
· Her proje için müellif sicil durum belgesi alınması zorunlu
12.08.11
· Valilik görüşü alınmadığı gerekçesiyle yıkılamayacağı
· İmar planının yürütmesinin durdurulması üzerine yapının mühürlenmesi
· Ticaret alanında akaryakıt istasyonu yapılamaz
· müellif sicil durum belgesi ibraz edilmeden yapı ruhsatında hukuka uyarlık bulun
· Tadilat ruhsatının kat irtifakı sahibi kişilerin imzası, bu kişiler tarafından v
· 2981 sayılı Yasanın 10/b alanında 3194 sayılı Kanunun 18. madde uygulamasında DO
· Mutlak tarım arazileri
01.08.10
· www.idarehukuku.net Türkiye'nin İdare Hukuku - İdari Yargı Bilgilerine hoşgeldin
29.06.10
· Belediye Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun
17.04.10
· Kaplıca izinlerini artık Valilikler verecek. Bakanlık yetkiyi devretti.
10.04.10
· Yeni imar para cezası hükümleri önceki (Kaçak yapı suçlarına) uygulanmaz.
08.04.10
· 3194/18 uyg. yapılmayan alanda kamulaştırma yapılabilir
03.04.10
· Nazım imar planının yürürlükteki 1/100000 ve 1/50000 ölçekli planlara uygun olma
28.01.10
· İmar planı ve inşaat ruhsatı iptali üzerine tazminat dava açma süresi
· Plan değişikliği isteminin reddi yolundaki işlemin değil doğrudan planın iptalin
· Planlı bir bölgede arazi ve arsa düzenlemesi yapılmadan kamulaştırma yapılması
· Dolgu alanında plan yapılabilmesi
· Binanın hukuken en son bittiği tarih

Eski Haberler

İmar hukuku ile ilgili Kanunlar

+imar kanunu (3194)
+il özel idaresi kanunu (5302)
+belediye kanunu (5393)
+büyükşehir belediyesi kanunu(5216)
+kamulaştırma kanunu (2942)
+kültür ve tabiat varlıklarını koruma kanunu (2863)

+yıpranan tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılması hakkında kanun (5366)
+yapı denetimi hakkında kanun (4708)
+gecekondu kanunu (775)
+imar ve gecekondu af kanunu (2981/3290)

İMAR HUKUKU İLE İLGİLİ YÖNETMELİKLER

+belediyeler tip imar yönt.
+imar affı yönetmeliği
+plansız alanlar yönt.
+plan yapım yönt.
+koruma amaçlı im. pln. yönt.
+kıyı kanunu uyg. yönt.
+tarım alanları yönt.
+karayolları kenarlarında..yönt.
+18. madde uygulama yönt.
+plan müellifleri yönt.
+gecekondu yönetmeliği

+imar ile ilgili tüm yönet.

SOSYAL SİGORTALAR VE GENEL SA?LIK SİGORTASI KANUNU

Sosyal Sigortalar ve Genel Sağlık Sigortası Mevuzatı

idare hukuku (Danıştay) içtihatları

İdare hukuku İçtihatları

idare hukuku, iptal ve tazminat davası

İdari Yargıda (İdare Mahkemelerinde) açılacak Yürütmenin Durdurulması istekli iptal ve tazminat dava dilekçe örneği için tıklayınız.

İMAR

imar
içtihatları

Ankara Bölge İdare Mahkemesi

İstanbul Bölge İdare Mahkemesi
Ankara Bölge İdare Mahkemesi
Konya Bölge İdare Mahkemesi
Aydın Bölge İdare Mahkemesi
Edirne Bölge İdare Mahkemesi
Manisa Bölge İdare Mahkemesi
Ordu Bölge İdare Mahkemesi
Van Bölge İdare Mahkemesi
Zonguldak Bölge İdare Mahkemesi
Sakarya Bölge İdare Mahkemesi
Samsun Bölge İdare Mahkemesi
Antalya Bölge İdare Mahkemesi
Gaziantep Bölge idare Mahkemesi
Denizli Bölge İdare Mahkemesi
Adana Bölge İdare Mahkemesi
İzmir Bölge İdare Mahkemesi
Erzurum Bölge İdare Mahkemesi
Eskişehir Bölge İdare Mahkemesi
Diyarbakır Bölge İdare Mahkemesi
Bursa Bölge İdare Mahkemesi
Malatya Bölge İdare Mahkemesi
Sivas Bölge İdare Mahkemesi
Kayseri Bölge İdare Mahkemesi
Trabzon Bölge İdare Mahkemesi
İdari Yargı (İDARE HUKUKU) Kitapları (Yayınları)
Bölge İdare Mahkemelerinin İnternet (Web) Adresleri - Sayfaları
BÖLGE İDARE MAHKEMELERİNİN İTİRAZ MERCİLERİ
Bölge İdare Mahkemeleri, İdare Mahkemeleri ve Vergi Mahkemelerinin Kuruluşu ve Görevleri Hakkında Kanun
Devlet Memurları Kanunu
Danıştay Kanunu
Türkiye Cumhuriyeti Anayasası
İdari Yargılama usulü Kanunu
Hakimler ve Savcılar Kanunu
399 sayılı Kamu İktisadi Teşebbüslerinin Personel Rejimlerinin Düzenlenmesi ve 233 sayılı KHK''nin Bazı Maddelerinin Yürürlükten Kaldırılmasına Dair Kanun Hükmünde Kararname
Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu

18 uygulaması (18. madde uygulaması-imar uygulaması)
imar hukuku



18 uygulaması, 18. madde uygulaması, 10/c uygulaması, EK 1 Madde uygulaması, parselasyon, şuyulandırma, imar uygulaması, arazi ve arsa düzenlemesi, ifraz-tevhid gibi isimler sıkça kullanılmaktadır.


3194 SAYILI İMAR KANUNUNUN 18. MADDESİ UYGULAMALARININ YASAL DAYANAKLARI YÖNÜNDEN İNCELENMESİ

Saffet Erdoğan, Cafer Ergen


Özet

Yaşadığımız çevrede çağdaş ve düzenli şehirleşmeye geçilebilmesi için, belediyelerce, gelişme alanlarının iyi seçilerek, vatandaşların çarpık yapılaşmaya başlamadan önce parselasyon işlemlerini tamamlaması ve bunun sonucunda da sosyal ve teknik altyapılarını inşa etmeleri gerekir. Ne yazık ki Ülkemizdeki hızlı nüfus artışı, köylerden kentlere olan aşırı göçler, belediyelerin maddi yetersizlikleri ve siyasi tutarsızlıkları gibi sebeplerden ötürü çarpık, plansız ve kaçak yapılaşmanın önüne geçilememiştir. Bununla birlikte belediyeler yetkilerinde olan imar uygulamaları ile uygulama sahalarında çağdaş yaşam için gerekli olan umumi hizmetlere ayrılan yerleri kazanmakla beraber, mevcut haliyle düzensiz olan bu alanlardaki kadastral parselleri inşaat yapmaya elverişli parseller haline de getirebilmektedirler.

Bu yazıda, İmar Kanunun 18. Maddesi uyarınca yapılan imar uygulamalarının amacına uygun olarak yapılması için, kanunun uygulamadaki farklılıkları, hukuksal yönden incelenmiş ve Danıştay’ın bu uygulamalarla ilgili verdiği kararlar göz önünde bulundurulmak suretiyle, 18. Maddeye ilişkin uygulama esasları anlatılmıştır.

Anahtar Sözcükler

İmar Uygulamaları, 18. Madde Uygulaması, DOP.

Abstract

Examining Of Urban Land Arrangements Based on the Article of the Construction Law Dated 1985 and no 3194

To live in a good habitat, development, settlement and socio-cultural areas must be arrangement before construction is began in these areas, by municipalities. Unfortunately, because of increasing in urban populations, migrations villages to urban and insufficient municipality budgets, many of municipalities couldn’t organized planned construction in these places. Meanwhile, with the urban land arrangements done by municipalities, all the lands in the plan boundaries are rearranged according to construction plan data. So technical and socio-cultural areas production are provided.

In this paper differences in the application of Urban Land Arrangement with the Article 18 of The Construction Low dated 1985 and no 3194 are examined with taking care of Danıştay’s decisions.

Key Words

Urban Land Arrangement, Article 18 of The Construction Low dated 1985 and no 3194, DOP

1. Giriş

Kentsel arazilerin ve bu yerlerdeki yapılaşmaların, plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun oluşumunu sağlamak amacıyla, imar planıyla belirtilen kullanım biçimlerine uygun hale getirilmesi için yapılan imar uygulamalarını, genel olarak; arsa ve arazi düzenlemesi, ifraz, tevhid, kamulaştırma ve sınır düzeltmeleri olarak sayabiliriz. Bunlardan arsa ve arazi düzenlemeleri günümüz itibariyle dört değişik yasa maddesine dayalı olarak yapılmaktadır. Bunlar, 3194 Sayılı İmar Kanunun 18. Maddesi, 18. Maddeye 3290 sayılı Yasayla eklenmiş Ek 1 Madde uygulaması, 2981 sayılı Yasanın 10/b Maddesi uygulaması ve 2981/3290 Sayılı Yasanın 10/c Maddesi uyarınca Islah İmar uygulamalarıdır. Belediye veya Valiliklerin imar uygulaması yapacakları zaman, hangi uygulamayı yapacaklarına yönelik bir kural olmamakla birlikte, her uygulamanın yapılabilmesi için gerekli olan koşullar belirlidir. İmar Kanununun 18. Maddesi uyarınca arsa ve arazi düzenlemesi yapılabilmesi için gerekli temel şart, ilgili uygulama alanının imar planının bulunması ve planda imar uygulaması yapılacak alanların konuta tahsis edilmiş olmasıdır. Ek Madde 1 uygulamasında ise buna ilaveten 9.5.1985 Tarih ve 3194 Sayılı İmar Kanunundan önce özel parselasyona dayalı ve hisse karşılığı satın alınan yerlerin yani fiili paylaşımın olması gerekir. Ek madde 1 uygulaması açısından ancak 1985 yılından önce kabul edilmiş özel parselasyon alanları üzerinde bu maddeye dayanılarak imar uygulaması yapmak mümkündür. 2981/3290 Sayılı Yasanın 10/c maddesi uyarınca imar uygulaması yapılabilmesi için 2981/3290 Sayılı Yasanın uygulama yönetmeliğinin 20. maddesine göre 10.11.1985 tarihinden önce ıslah imar planı sahasında, yapılaşmanın olması gerekmektedir. Yine 2981 Sayılı yasanın 10/b maddesine dayanılarak yapılacak imar uygulamalarında da ilgili alandaki mülkiyetin hisseli veya özel parselasyona konu olması gerekmektedir. 10/b ile ilgili bir diğer husus, son Yargıtay kararlarına göre kamuya bedelsiz aktarılan alanların DOP oranını geçmemesi gerektiği yönündedir.

Bahsedilen bu değişik yasal dayanakları olan uygulamalardan 18. Madde uyarınca yapılan imar uygulamaları asıl uygulama şeklidir ve her zaman uygulanma imkanı vardır. Diğer uygulamalar ise özel şartlara bağlanmış ve bir geçiş dönemi için hak sahiplerine kolaylık getirmek ve uygulamayı yapacak olana daha fazla yetki vermek suretiyle karmaşık, hisseli ve küçük miktarlarda olan arazi parçalarının mülkiyete ilişkin sorunlarının düzeltilmesi amacıyla kanun koyucu tarafından ortaya çıkarılmıştır. Bu makalede İmar Kanunun 18. Maddesine göre yapılan imar uygulamalarında dikkat edilmesi gereken hususlar ve uygulamalarda karşılaşılan teknik-hukuki farklılıklar anlatılmış ve Harita Mühendislerinin dikkatleri bu hususlar üzerine çekilmiştir.

2. 18. Madde İmar Uygulamalarına Genel Bakış

18. Madde İmar Uygulamalarına başlanılması idari bir kararla gerçekleşir. Bu kararda, düzenleme bölgesi belirlenir. Düzenleme alanı seçilirken konut yönünden gelişme alanları ve umumi hizmetlere ayrılan alanların herkese dengeli dağıtımı ilkelerine dikkat edilir. Bunun dışında düzenleme sınırının tespitine ilişkin varsa imar planı, yoksa yönetmelik kurallarına uyulur.

Bu aşamadan sonra birtakım ön çalışmalar yapılarak mülkiyete ilişkin bilgiler tespit edilir, halihazır harita yenilenir, uygulamaya yönelik özet cetveli, tahsis cetveli, ada dağıtım cetveli, DOP hesabı cetveli ve kadastro ayırma çapı cetvelleri düzenlenir. Bu aşamada kanunen muhafazası gereken yapılar korunur, DOP alınmayacak parseller tespit edilir ve kapanan yollarla yeşil alan gibi yerler DOP hesabına ilave edilir. DOP her parselden eşit oranda alınır. İmar uygulaması yapılacak alanda bulunan umumi hizmet alanları DOP ile kamuya kazandırılırken Yönetmeliğin 12. maddesi uyarınca diğer kamu alanlarına ileride kamulaştırılmak üzere hisselendirme yapılır. DOP ile umumi hizmet alanlarına yapılan aktarmalara ücret ödenmez. Bunlar imar uygulaması nedeniyle değer artışı karşılığı olarak alınır, 12. maddeye göre yapılan hisselendirmelerin ise ileride kamulaştırma sırasında bedelleri ödenecektir.

Bundan sonra mümkün mertebe aynı yerden imar parseli verilmesi ana ilkesi uygulanır. Zorunluluklar nedeniyle aynı yerden imar parseli verilmesinin mümkün olmadığı taktirde, en yakın yerden parsel verme yada hisselendirme yapılır. Dağıtım ve tahsis müstakil, hisseli ve kat mülkiyeti esasına göre yapılabilir.

3. 18. Madde Uygulamasında Temel İlkeler

18. Madde Uygulamasına ilişkin uygulamalardaki işleyiş kanun ve yönetmelikle belirlenmiş olmakla beraber uygulamalarda karşılaşılan farklılıklar göz önünde bulundurulduğunda uygulamalardaki temel ilkelerin aşağıda belirtilen şekillerde olması gerektiği söylenebilir.

· İlgili alana ait 1/1000 veya 1/500 ölçekli uygulama imar planının olması gereklidir. Birebir arazi kullanımını göstermeyen küçük ölçekli nazım imar planları yada mevzii imar planlarına göre imar uygulaması olanaklı değildir.

· 18. Madde uygulaması mutlaka imar planına uygun olmalıdır. Çünkü imar planı hayata geçirilmektedir.

· DOP en çok % 40’ a kadar olmalıdır. Bununla beraber her düzenlemede DOP’ un % 40 olması imar uygulamasını konut alanı elde etme amacından uzaklaştırır.

· Düzenleme sahasının sınırları içinde imar planına göre konut(iskan) alanı olması gerekir. İmar uygulaması 1/1000 ölçekli imar planında iskana ayrılmış alanlarda uygulanır. Bunun dışında tamamı sanayi alanı, tarımsal alan ve yapı yasağı getirilen alanlar gibi iskana açık olmayan yerlerde imar uygulaması yapılamaz.

· Düzenleme sahası içinde yapı olup olmaması önemli değildir.

· Uygulama alanı bir parsel olarak belirlenemez. Uygulama alanı en az ada bazında olmalıdır. Ancak adanın bir kısmı imar planına uygun şekilde yapılanmış ise o zaman geriye kalan sahada 18. Madde uygulaması yapılabilir.

· Uygulama sonuçlarının belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encümeni, dışında ise İl İdare Kurulu kararı ile onanması gerekir.

· Kural olarak belediye encümeni yada İl İdare Kurulunca onaylanan imar uygulaması sonuçlarının tapu idaresince tescilinin yapılması gerekir. Tapu idaresinin çok açıkça kanuna aykırılık olmaması halinde karşı koyma yetkisi yoktur.

· 18. Madde uyarınca yapılan imar uygulaması resen yapılır. Bu madde uyarınca yapılan uygulamalarda hak sahiplerinin rızasına yada muvafakatine gerek yoktur.

· Sadece bu madde dayanak alınarak yapılan uygulamalarda, dağıtım-tahsis aşamasında hisselerin ferdileştirilmesi yani düzenlemeye hisseli giren mülkiyetin tekil mülkiyete dönüştürülmesi yapılamaz.

· İmar uygulamasına giren bütün parsellere karşılık olarak bir yer müstakil, hisseli yada kat mülkiyeti esasına göre verilir. Yani DOP kesintisinden sonra geriye kalan alanın bağımsız bir imar parseli oluşturmuyor diye bedele dönüştürülmesi mümkün değildir.

Bununla beraber 18. Maddenin amacı imara elverişli konut alanı elde etmek olmalıdır. Dolayısı ile tamamen imar planı ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak yapı adalarının bulunduğu yerlerde sadece imar planında öngörülen yol, yeşil alan vb. yerlerin açılması ve kamuya kazandırılması amacıyla imar uygulaması yapılamaz. Belediyelerce sadece hisselerin birleştirilmesi amacıyla imar uygulamaları yapmaları da 18. Maddenin amacına aykırıdır.

3.1 Düzenleme Ortaklık Payı İle İlgili Esaslar

18. Madde uygulamasına göre düzenlemeye tabi yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumi hizmetlere ait alanlar için gerekli olan arazi, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında, düzenleme ortaklık payı olarak düzenlemeye giren parsellerin düzenlemeden önceki yüz ölçümleriyle orantılı olarak alınmaktadır. Bu oranın % 40’ı geçmesi halinde yeteri kadar sahanın kamulaştırılması gerekir. Yine DOP %40 olması halinde Arsa ve Arazi Düzenlemesi Yönetmeliğinin (AAD) 12. Maddesi uyarınca ayrıca kamu tesis alanlarına pay verilmesini engelleyen bir hüküm yoktur.

Yine DOP ile kamuya kazandırılabilecek alanlar yukarıda yazıldığı üzere İmar Kanununun 18. maddesinin 3. fıkrasında belirtilmiş olmasına rağmen, terminal ve toplu taşıma istasyonu, AAD yönetmeliğinin 32. maddesine göre, Pazar yeri de Danıştay kararlarına göre DOP ile elde edilebilecek umumi hizmet alanlarına eklenmiştir (Ergen, 2004).

Yine DOP ile karşılanacak yol alanlarının niteliği ile 18. Maddede açıklayıcı bir hüküm olmamasına rağmen 18. Maddenin üçüncü fıkrasında DOP ile oluşturacak yolun düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol olduğu vurgulanmıştır. Buna göre DOP ile karşılanabilecek yolun, daha çok beldede yaşayanların hizmetine sunulacak nitelikte olması gerektiği düşünülebilir. Bununla beraber Karayolları Genel Müdürlüğüne ait genişliği 50 m den aşağı yollarda bu kapsamda değerlendirilebilmektedir. Ama tamamen milletlerarası niteliğinde olan genişliği en az 50 m olan yollar ile oto yolların DOP ile karşılanması bu maddenin amacına aykırıdır(Ergen, 2004).

DOP ile ilgili bir başka tespit ise kapanan kadastral yollar ile ilgilidir. İmar Kanunun 11. Maddesine göre hazırlanan imar planı sınırları içerisindeki kadastral yollar ile meydanların, imar planının onayı ile bu vasfını kendiliğinden kaybederek onaylanmış imar planı kararı ile getirilen kullanma amacına konu ve tabi olacakları hükme bağlanmıştır. Yine 2644 Sayılı Tapu kanunun 21. maddesince köy ve belediye sınırları içinde kapanmış yollarla yol fazlalarının köy veya belediye adına tescil olacağı belirtilmiştir. Bu hükümlere göre gerek kadastro çalışmalarında gerekse tapulama aşamasında kapanan kadastral yollar, yeşil alanlar, pazar yerleri vb umumi hizmet alanları belediye sınırları içerisinde belediye adına yazılıp tapu belgeleri düzenlenebilir. Zaten uygulamalarda bu yöndedir. Ama bu şekilde belediye adına kayıtlı olan taşınmazların bulunduğu alanları kapsayan sahada imar uygulaması yapılması durumunda, bu taşınmazların belediye adına parsel olmaktan önce düzenleme ortaklık payı hesabına katılması ve DOP’un geriye kalan umumi hizmetler için belirlenmesi gerekir.

Bunlardan başka DOP’la ilgili hükümleri genel olarak şöyle özetleyebiliriz.

· DOP düzenlemeye giren tüm parsellerden belediye, maliye hazinesi, özel ve tüzel kişi vb. eşit oranda alınmalıdır.

· DOP oranı taşınmazın düzenlemeden önceki kısmına uygulanır.

· DOP ile elde edilen alanlar umumi hizmetler dışında belediyelere parsel oluşturulması gibi maksatlarla kullanılamaz.

· DOP ile karşılanacak alanlara tahsisli yerlerden DOP alınmaz.

· Kamulaştırma yapılması halinde DOP, kamulaştırmadan sonra kalan kısıma uygulanır.

· DOP bir kere alınır. Yeniden yapılan uygulamalarda, DOP oranının daha yüksek olması durumunda fark kadar DOP alınabilir.

· Taşınmaz sahiplerinin talepleri üzerine ,mülga 6785-1605 Sayılı İmar kanununun 39. maddesine göre daha önce ifraz edilerek tescil edilen parsellerden düzenlemeye dahil edilenlerin, ilk parselin ifrazında alınan terk oranını % 40’ a tamamlayan fark kadar DOP alınabilir.

· Düzenlemeye tabi tutulan parselin zemin durumu ve üzerindeki yapının özelliği itibariyle DOP’un alınamadığı hallerde, ilgilisinin muvafakati ile DOP miktarı bedele dönüştürülebilir.

3.2 İmar Parsellerinin Oluşturulması ve Dağıtımına İlişkin Esaslar

Düzenlemeyle oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerde veya yakınındaki eski parsellere tahsisi sağlanır ve plan ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilmesi sağlanır. Bununla beraber dağıtım esnasında parsellerin eski yerlerinden yeni parseller verilmesini engelleyen bir takım zorunluluklar olabilir. Bunları hukuki, teknik ve fiili zorunluluklar olmak üzere 3 grupta toplayabiliriz.

3.2.1 Hukuki Zorunluluklar

Eğer taşınmazın imar planına göre yol, yeşil alan gibi düzenleme ortaklık payı ile elde edebilecek sahalara rastlaması halinde bu alanlarda zaten imar parseli oluşturulamayacağından aynı yerden parsel verilmesi mümkün değildir. Yine imar planı uyarınca imar uygulaması sırasında AAD Yönetmeliğinin 12. Maddesi uyarınca ileride kamulaştırma yapılmak üzere pay verilen alanlarda da imar parseli oluşturulmayacağından aynı yerden parsel verilme ilkesi uygulanamaz. Taşınmaz imar planında başka alanlara da tahsis edilmiş olabilir. Bu tür durumları hukuki zorunluluk olarak açıklıyoruz.

3.2.2 Teknik Zorunluluklar

İmar uygulamasının dağıtım aşamasında aynı yerden imar parseli verilebilmesi için zorunlu kriter, bu alanın imar planıyla konuta tahsis edilmiş olmasıdır. Taşınmazın bulunduğu alan imar planıyla konut alanına ayrıldığı taktirde aynı yerden parsel verilmesini engelleyen sebepleri teknik zorunluluk olarak ifade edebiliriz. Teknik zorunluluk kadastro parselinin imar parseline isabet ettiği yer konut alanına rastladığı halde burada oluşturulacak imar parseline tahsis yapılması aşamasında aynı yerde bulunan diğer parsellerle birlikte değerlendirilmesinden doğmaktadır. Bununla birlikte aynı yerden parsel verilememesi halinde en yakın yerdeki parselden verilememesi hali de teknik zorunluluktan kaynaklanmaktadır. Bu da daha çok yukarıda bahsedilen umumi hizmet alanlarına ve kamu tesislerine isabet eden sahalarda bulunan taşınmazlar için geçerlidir.

3.2.3 Fiili Zorunluluklar

Fiili zorunluluk taşınmazın düzenleme ortaklık payı kesintisi sonrası geriye kalan alanının bağımsız parsel olamayacak büyüklükte olması halinde bu alana karşılık olarak uygulama öncesi taşınmazın bulunduğu yerin dışında yakınında veya başka bir yerden hisse verilmesidir. Bu halde önce taşınmazın isabet ettiği imar adasındaki diğer yerlerdeki parsellerle hisselendirilmesi bu da mümkün olmazsa en yakınındaki imar adasından verilmesi gerekmektedir. Diğer bir hususta imar planıyla konut alanlarına tahsis edilmekle birlikte taşınmazın bulunduğu yere yapı yapılmasının engelleyen, askeri yasak bölge, su havzası koruma bandında olması vb. gibi sebeplerin olmasıdır.

4. İmar Uygulamalarında Başlıca Hukuka Aykırılık Nedenleri

Danıştay’ın İmar uygulamaları ile alakalı verdiği iptal nedenleri incelendiğinde ve yukarıda anlatılanlar ışığında İmar Kanunun 18. Maddesi uyarınca yapılan imar uygulamalarına karşı, mülk sahibi olan hazine, resmi kurum ve özel şahıslar tarafından ileri sürülebilecek hukuka aykırılık nedenleri genel olarak;

1. İmar planı bulunmayan yerlerde imar uygulaması yapılamayacağı yada uygulama sahasının kısmen de olsa plansız sahayı kapsaması,

2. Düzenleme sınırının imar planına ve AAD yönetmeliği hükümlerine aykırı tespit edilmesi,

3. DOP oranının hatalı hesaplanması,

4. Kapanan kadastral yolların DOP oranına dahil edilmesi gerekirken belediye adına parsel oluşturulması,

5. DOP oranının her parsele eşit oranda uygulanmayışı,

6. Hiçbir teknik, hukuk, ve fiili zorunluluk yokken aynı yerden parsel verilmemesi,

7. Mevcut ruhsatlı yapıların muhafazası ve tek başına bağımsız parsel olarak tahsisi mümkün iken bu hususta imar mevzuatına uyulmaması,

8. Uygulama sonrası verilen parselin eşdeğer olmaması,

9. DOP sonrası imara tahsis edilecek alanın bağımsız parsele yeterli olduğu halde bu alanın bağımsız parsel olarak verilmemesi,

10. DOP sonrası geriye kalan alana karşılık boş bir parsel verilmesi mümkün iken, içinde 3. şahıslara ait yapının bulunduğu parselden yer verilmesi,

11. Taşınmazdan, önce, DOP kesilmesi sonra, geriye kalan sahadan AAD yönetmeliğinin 12. maddesine göre kamu hizmet alanına kamulaştırılmak üzere pay verilmesi,

12. Parselden yola terk edildiği halde DOP hesabının parsele uygulanmasında bu hususun dikkate alınmaması,

13. Daha önce yapılan uygulama sırasında DOP kesilmiş olması ve sonra yapılan uygulama tadilat planıyla yeniden DOP alınması durumu,

14. Uygulama sahasında taşınmazları olan belediye encümenlerinin parselasyon planının uygulanmasına ilişkin belediye encümen kararına katılması durumu,

15. Askı süresi içinde yapılan itirazların cevaplandırılmaması durumu,

16. Uygulama alanında DOP %40’ı aştığında önce belediye taşınmazlarının DOP’ a dahil edilmesi gerekirken, doğrudan kamulaştırma yapılması hali,

17. Uygulama alanında DOP % 40’ı aştığı halde kamulaştırma yapılırken, DOP’un taşınmazın önceki alanına uygulanması hali,

18. Uygulama sonrasında DOP’tan sonra kalan kısmın tamamının AAD Yönetmeliğinin 12. Maddesi uyarınca kamu hizmet alanına verilmesi durumu,

19. Uygulama sahasında imar planına göre % 40’lık umumi hizmet alanı yok iken % 40 oranında DOP uygulanması durumu,

20. Uygulama sahasında imar planına göre konut alanının bulunmaması durumu,

21. Tamamen imar planına uygun olarak yapılanmış bölgede hizmet alanlarının DOP ile elde edilmek istenmesi durumu,

olarak sıralanabilir.

5. Sonuç ve Öneriler

3194 Sayılı İmar Kanununun 18. Maddesinde düzenlenen imar uygulamaları, yasanın amacına uygun olarak yapıldığında hem belediyeler, hem taşınmaz sahipleri, hem de kent yaşayanları için büyük faydalar sağlamaktadır. Uygulamadan önce mevcut haliyle düzensiz, çarpık, sosyal donatılardan mahrum sahalar, düzenlemeden sonra imara uygun, modern kentin ihtiyaç duyduğu hizmet alanlarına sahip olan yerler haline gelmekte ve uygulama bölgesindeki parsellerde değer artışları olmaktadır. Bununla birlikte, tescil görmüş imar uygulamalarının yasaya uygun olmadıkları nedeniyle, yargı tarafından iptal edilmeleri yüzünden uygulamaların eski haline dönüştürülmeleri istenebilmektedir. Bazı durumlarda ise eski duruma dönmek çok zor hatta imkansız olabilmektedir. Çünkü tescil ile iptal arasında geçen süre zarfında zeminde ve mülkiyet durumunda değişiklikler olabilmektedir. Bu durumda da yine yargıya intikal edecek yeni hukuki problemler ortaya çıkmaktadır. Düzenlemeyle beklenilen iyileştirmeler yerine çözülmesi zor bazen de çözümsüz hukuki sorunlar ortaya çıkmaktadır. Bu nedenle imar uygulamalarının yasal dayanaklarının ve uygulama amaçlarının çok iyi bilinmesi gerekmektedir.

Kaynaklar

ATASOY M., DEMİR O., NİŞANCI R., UZUN B. İmar Uygulamalarının İptal Nedenleri ve Öneriler, 30. Yıl Sempozyumu 16-18 Ekim, Konya, 2002

ERDO?AN S., Kamu Ölçmeleri Ders Notları

ERGEN C., Açıklamalı- İçtihatlı –En son Değişikliklerle Arazi ve Arsa Düzenlemeleri, Seçkin Yayınları, Ankara, 2004

TÜDEŞ T., Arazi ve Arsa Düzenlemesi ve Önemi, Jeodezi Ve Fotogrametri Derneği Yayın No:1

UZUN B., DEMİR O., NİŞANCI R., ÇELİK K., Kentsel Arazilerde İkinci İmar Uygulamasını Gerektiren Nedenler, Doğu Karadeniz Bölgesinde Kadastro ve Mülkiyet Sorunları, 11-12 Ekim Trabzon, 1999





belediyelerin "imar", "ımar" ve "imar hukuku", "ımar hukuku", "kaçak yapı",
imar planı", "arazi ve arsa düzenlemesi", "imar para cezaları", "imar kirliliği
suçları", kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma, imar affı, tapu tahsis belgesi,
imar dava dilekçe örnekleri, imar hukuku davalarına rapor hazırlama, imar
hukukundan kaynaklanan tazminat davaları, ecrisimisl, korunması gerekli kültür
ve taşınmaz varlıkları, sit alanları, eski eser, yıkılan ve yanan tarihi
eserler, ulaşım planı, çevre düzeni planı, nazım imar planı, uygulama imar
planı, mevzi imar planı, ilave imar planı, inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni,
imar hukuku ile ilgili kanunlar, imar hukuku ile ilgili yönetmelikler ve her
türlü imar sorunlarına çözüm getirecek olan "imar hukukcusu" ve "ımar
hukukçusu". imar davası, idari yargı uzmanı,










belediyelerin imar ve imar hukuku sorunlarına çözüm getirecek imar hukukçusu

Copyright © Imar Hukukcusu Tüm hakları saklıdır.

Yayınlanma:: 2006-10-31 (6722 okuma)

[ Geri Dön ]