ÖZEL DURUMU OLAN TA?INMAZLAR

İmar Kanununun 18’inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik’in 38. maddesinde; kadastro yapılmayan yerlerdeki düzenleme işleri konusu düzenlenmiş bulunmaktadır. Bu maddede,

“Kadastrosu yapılmayan yerlerde arazi ve arsa düzenleme işleri:

a.    Halihazır haritanın yapımı veya revizyonunda, mülkiyet sınırları da bera­ber ölçülerek imar parselasyon plânına işlenir. Halihazır haritalar ka­dastro haritası teknik niteliğini taşır.

b.    Tapu kaydına dayalı mülkiyet sınırlarında anlaşmazlık ve bu sınırla­rın çev­relediği alan ile tapu kaydı arasında yanılma sınırını aşan farklar yoksa, mal sahiplerinin kabulü halinde, mevcut sınırlar kadastro du­rumu gibi kabul edilerek tapu haritası yapılabilir ve bu haritalar imar uygula­ması için kullanılır.

c.    İmar plânında belirtilen adaların ve umuma ayrılan yerlerin içinde kalan ta­şınmaz malların yüzölçümünün tapu sicilinde (zabıt defteri) ya­zılı miktara kadar veya daha az çıkması halinde (miktarı yazılı olma­yanlar dahil) sınırlarda anlaşmazlık yoksa, 2644 sayılı Tapu Kanununun 31 ve 32’nci maddeleri gereğince, bu yere ait halihazır haritalardan da yarar­la­nılarak ve mahalli kadastro müdürlüklerince öncelikle bu taşın­maz mallar tapu haritasına bağlanarak arazi ve arsa düzenlemesi yapıla­bilir.

Bu yer içindeki hazine, belediye ve diğer kamu kuruluşlarına ait taşın­maz mallar tapuda kayıtlı olsun veya olmasın, talep halinde, yukarıdaki esas­lara göre tapu haritasına bağlanabilir.

d.    Mahkeme ilamı ile yapılan tesciller haritaya bağlanmış ise, bu harita­lar­dan yararlanılabilir.”

hükmüne yer verilmiştir.

İmar planları yapılırken, tarımsal nitelikte olan alanların imar planlarında belirtilmesi gerekmektedir. Bu alanların imar uygulamasına dahil edilebilmesi için öncelikle tarımsal alan niteliğinin değiştirilmesi gerekmektedir. Bu değişiklik yapılmadan tarımsal alanlar üzerine imar parseli oluşturulması mümkün değildir. Bu hususta, Tarımsal Arazilerin Korunması ve Kullanılmasına Dair Yönetmelik’te ayrıntılı düzenleme vardır.

Meraların imar uygulamasına dahil edilmesi ve konut yapımı için parsel olarak tahsis edilebilmesi için Mera Kanunu hükümleri uyarınca tahsis amacının değiştirilmesi gerekmektedir.

Toplu inşaatlarda imar düzenine bakıldığında ise Yönetmeliğin 9. maddesinde, kooperatif evleri, siteler, toplu konut inşaatı gibi birbirleri ile il­gili birden fazla binanın veya tesisin:

a.   İfraza gerek kalmaksızın Kat Mülkiyeti Kanununa göre vaziyet plânına esas olmak üzere imar adalarına veya imar parsellerine ayrılarak,

b.   Evvelce parsellere veya adalara ayrılmış alanların, amaçlarına uygun hale getirmek üzere, vaziyet plânları dikkate alınarak tevhid edilmek suretiyle, imar parselasyon plânları yeniden yapılır veya değiştirileceği hükme bağlanmıştır.

Orman alanlarının imar uygulamasına dahil edilerek bu alanlar üzerinde imar parseli üretmek mümkün değildir. Ancak Devlet ormanı niteliğinde olmayan ve özel orman niteliğinde olan sahaların durumu farklılık arz etmektedir.

2/B kapsamındaki sahaların imar uygulamasına dahil edilmesine engel bir husus bulunmamaktadır.

3998 sayılı Mezarlıkların Korunması Hakkında Kanun’un 2. maddesinde, mezarlık vasıflı taşınmaz malların imar planı kapsamına alınarak park, bahçe, meydan gibi sahalar olarak ayrılamayacağı ve asli gayesi dışında hiçbir amaç için kullanılamayacağı hükmüne yer verilmiştir. Söz konusu maddeden de anlaşılacağı üzere, vasfı mezarlık olan ve fiilen zeminde mezarlık olarak kullanılan taşınmaz malların 398 sayılı Kanun uyarınca imar uygulamasına tabi tutulmaları veya amaçları dışında kullanılmaları mümkün bulunmamaktadır. Ancak Mezarlıklar Hakkında Nizamname hükümleri uyarınca metruk ve sahipsiz mezarlıkların arsa vasfını kazanası halinde bu tür arsaların imar uygulamasına dahil edilmesine engel bulunmamaktadır.

SİT ALANINDA İMAR UYGULAMASI

2981 sayılı Kanunun Uygulanmasına Dair Yönetmeliğin Tanımlar ve Kısaltmalar başlığını taşıyan 4.maddesinin 24.bendinde, ıslah imar planları; düzensiz ve sağlıksız biçiminde oluşmuş yapı topluluklarının veya yerleşme alanlarının, sınırları belli edilmek suretiyle mevcut durumu da dikkate alınarak dengeli, düzenli ve sağlıklı hale getirilmesi amacıyla, halihazır haritalar üzerine yapılan ve yapılanma şartlarını da belirleyen imar planıdır" şeklinde tanımlanmıştır.

2981 sayılı Yasanın 10/c maddesinde ise, imar mevzuatına aykırı bina yapılmış, hisseli arsa ve araziler veya özel parselasyona dayalı arazilerde, imar adası veya parseli olabilecek büyüklükteki alanlarda, binalı veya binasız arsa ve arazileri birbirleriyle, yol fazlalarıyla veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerle birleştirmeye bunları yeniden ada ve parsellere ayırmaya belediyelerin yetkili oldukları hükmü yer almıştır.

Ancak, 2981 sayılı İmar affı Yasası'nın İstisnalar başlıklı 3.maddesinde, İstanbul ve Çanakkale  (Özel  Kanun  çıkarılıncaya  kadar)  Boğazları  ile 2863  sayılı  Kültür ve  Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca belirlenmiş ve belirlenecek yerlerde bu Kanun hükümleri uygulanmaz hükmüne yer verilmiştir.

Diğer taraftan, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun 17.maddesinde, bir alanın koruma kurulunca sit olarak ilanının bu alandaki imar planı uygulamasını durduracağı, koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar koruma kurulu tarafından bir ay içinde geçiş dönemi yapı şartlarının belirleneceği ilgili Valilikler ve belediyelerin anılan koruma amaçlı imar planını en geç bir yıl içinde koruma kuruluna değerlendirilmek üzere vermek zorunda oldukları kurala bağlanmıştır.

Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu'nun 5.11.1999 günlü 658 sayılı ilke kararında, 1.Derece Arkeolojik Sit; Korumaya yönelik bilimsel çalışmalar dışında aynen korunacak sit alanları olarak tanımlanmış ve bu alanlarda, kesinlikle hiçbir yapılaşmaya izin verilmemesine, imar planlarında aynen korunacak sit alanı olarak belirlenmesine, bilimsel amaçlı kazıların dışında hiçbir kazı yapılamayacağına karar verilmiştir.

Yukarıdaki hükümler birlikte değerlendirildiğinde, 2863 sayılı Yasa uyarınca 1.derece arkeolojik sit alanı olarak ilan edilmiş bir alanda aynı Yasa'nın 17.maddesi uyarınca koruma amaçlı imar planı yapılarak anılan Yasa'da öngörülen ilke ve kurallar çerçevesinde hareket edilmesinin gerektiği, bu nitelikteki alanlarda 2981 sayılı Yasaya dayanılarak ıslah imar planı, parselasyon vb. uygulamalar yapılamayacağı, başka bir deyişle 2981 sayılı Yasa'nın bu alanlarda uygulanamayacağı açıktır.

Öte yandan, 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca yapılan parselasyon işlemlerinin imar planı bulunan alanlarda plan hükümlerine uygun olarak imar parselleri oluşturmak amacıyla yapılabileceği açık olduğundan, koruma kurulunun doğal sit alanı kararına dayalı olarak koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar planı bulunmayan ve sadece o bölgede söz konusu imar planı yapılıncaya kadar uygulamayı öngören yapılanma şartlarına göre parselasyon işlemi yapılması mümkün değildir.

KARARLAR

D. Altıncı D’nin 28.10.2003 gün ve

E: 2002/2857, K: 2003/5230 s.k. 

Kararın Özeti

1.derece arkeolojik sit alanı kapsamında davacıya ait uyuşmazlık konusu taşınmazın bulunduğu alanda 2863 sayılı Yasa'da öngörülen usul ve esaslar ile belirlenen ilkeler gözardı edilerek 2981 sayılı Yasa uyarınca yapılan parselasyon işleminde mevzuata uyarlık bulunmadığı hk.

Dava, İstanbul, Kartal, …, … Mevkii, … pafta, … sayılı parsele yönelik olarak 2981 sayılı Yasa'nın 107c maddesi uyarınca 18.2.2000 günlü, 2000/33 sayılı belediye encümeni kararıyla yapılan parselasyon işleminin iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, uyuşmazlık konusu alanı kapsayan ıslah imar planının 26.8.1996 günlü, 1996/64 sayılı belediye meclisi kararıyla onandığı ve 27.8.1998 günlü, 1998/552 sayılı belediye encümeni kararıyla 2981 sayılı Yasa'nın 10/c maddesi uyarınca parselasyon işlemi yapıldığı, 1.derece arkeolojik sit alanında kalan anılan parselin imar planında park yeri olarak ayrılmış olması nedeniyle bedele dönüştürüldüğü, yapılan itiraz üzerine dava konusu işlemle yasal oranda düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra 7507 ada, 1 sayılı parselde hisseli tahsis yapıldığı anlaşıldığından, 2981 sayılı Yasa'nın müstakil imar parselleri oluşturarak ferdileştirmeyi sağlıklı bir duruma getirme amacı gözönünde bulundurulduğunda, davacıya müstakil parsel tahsis edilmesinin mümkün olup olmadığı araştırılmaksızın tesis edilen işlemde mevzuata uyarlık görülmediğinden iptaline karar verilmiş, bu karar davalı idare tarafından temyiz edilmiştir.

2981 sayılı Kanunun Uygulanmasına Dair Yönetmeliğin Tanımlar ve Kısaltmalar başlığını taşıyan 4.maddesinin 24.bendinde, ıslah imar planları; düzensiz ve sağlıksız biçiminde oluşmuş yapı topluluklarının veya yerleşme alanlarının, sınırları belli edilmek suretiyle mevcut durumu da dikkate alınarak dengeli, düzenli ve sağlıklı hale getirilmesi amacıyla, halihazır haritalar üzerine yapılan ve yapılanma şartlarını da belirleyen imar planıdır" şeklinde tanımlanmıştır.

2981 sayılı Yasanın 10/c maddesinde ise, imar mevzuatına aykırı bina yapılmış, hisseli arsa ve araziler veya özel parselasyona dayalı arazilerde, imar adası veya parseli olabilecek büyüklükteki alanlarda, binalı veya binasız arsa ve arazileri birbirleriyle, yol fazlalarıyla veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerle birleştirmeye bunları yeniden ada ve parsellere ayırmaya belediyelerin yetkili oldukları hükmü yer almıştır.

Ancak, 2981 sayılı İmar affı Yasası'nın İstisnalar başlıklı 3.maddesinde, İstanbul ve Çanakkale  (Özel  Kanun  çıkarılıncaya  kadar)  Boğazları  ile 2863  sayılı  Kültür ve  Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca belirlenmiş ve belirlenecek yerlerde bu Kanun hükümleri uygulanmaz hükmüne yer verilmiştir.

Diğer taraftan, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun 17.maddesinde, bir alanın koruma kurulunca sit olarak ilanının bu alandaki imar planı uygulamasını durduracağı, koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar koruma kurulu tarafından bir ay içinde geçiş dönemi yapı şartlarının belirleneceği ilgili Valilikler ve belediyelerin anılan koruma amaçlı imar planını en geç bir yıl içinde koruma kuruluna değerlendirilmek üzere vermek zorunda oldukları kurala bağlanmıştır.

Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu'nun 5.11.1999 günlü 658 sayılı ilke kararında, 1.Derece Arkeolojik Sit; Korumaya yönelik bilimsel çalışmalar dışında aynen korunacak sit alanları olarak tanımlanmış ve bu alanlarda, kesinlikle hiçbir yapılaşmaya izin verilmemesine, imar planlarında aynen korunacak sit alanı olarak belirlenmesine, bilimsel amaçlı kazıların dışında hiçbir kazı yapılamayacağına karar verilmiştir.

Yukarıdaki hükümler birlikte değerlendirildiğinde, 2863 sayılı Yasa uyarınca 1.derece arkeolojik sit alanı olarak ilan edilmiş bir alanda aynı Yasa'nın 17.maddesi uyarınca koruma amaçlı imar planı yapılarak anılan Yasa'da öngörülen ilke ve kurallar çerçevesinde hareket edilmesinin gerektiği, bu nitelikteki alanlarda 2981 sayılı Yasaya dayanılarak ıslah imar planı, parselasyon vb. uygulamalar yapılamayacağı, başka bir deyişle 2981 sayılı Yasa'nın bu alanlarda uygulanamayacağı açıktır.

Dava konusu olayda ise, 26.7.1996 günlü, 4226 sayılı İstanbul İl numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu kararı uyarınca 1.derece arkeolojik sit alanı olarak ilan edilmiş bir alanda 2981 sayılı Yasa'nın uygulanma olanağı bulunmamasına karşın, 26.8.1996 günlü, 1996/64 sayılı belediye meclisi kararıyla ıslah imar planının kabul edildiği ve kabul edilen bu plan uyarınca anılan Yasa'nın 10/c maddesi uyarınca dava konusu parselasyon işleminin yapıldığı anlaşılmaktadır.

Bu durumda, 1.derece arkeolojik sit alanı kapsamında davacıya ait uyuşmazlık konusu taşınmazın bulunduğu alanda 2863 sayılı Yasa'da öngörülen usul ve esaslar ile belirlenen ilkeler gözardı edilerek 2981 sayılı Yasa uyarınca yapılan parselasyon işleminde mevzuata uyarlık bulunmadığından dava konusu işlemin iptali yolundaki İdare Mahkemesi kararında sonucu itibariyle yasal isabetsizlik görülmemiştir.

Açıklanan nedenlerle, temyize konu İstanbul 5. İdare Mahkemesinin 21.11.2001 günlü, E:2000/787, K:2001/1157 sayılı kararının yukarıda belirtilen gerekçeyle ONANMASINA, fazladan yatırılan 7.530.000.- lira harcın temyiz isteminde bulunana iadesine, dosyanın adı geçen mahkemeye gönderilmesine 28.10.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.

D. Altıncı D’nin 15.10.2001 gün ve

E: 2000/3784, K: 2001/4619s.k. 

Kararın Özeti

Sit alanı ilan edilen bölgede koruma kurulunca belirlenen geçiş dönemi yapılanma koşullarına göre parselasyon işlemi tesis edilemeyeceği hk.

Dava,..., pafta, ... parsel sayılı taşınmazın bulunduğu bölgede 3194 Sayılı İmar Kanununun 18. maddesi ve 2981 sayılı Yasanın Ek-1. maddesi uyarınca yapılan parselasyon işlemine ilişkin 9.1.1997 günlü, 26 sayılı belediye encümeni kararının iptali istemiyle açılmış; idare mahkemesince, dosyanın incelenmesinden, davacının taşınmazının eski yerinde oluşturulan ... ada, ... sayılı parselden 200m2 hissesinden düzenleme ortaklık payı çıkarıldıktan sonra 114, 69m2 pay verildiği 15,31 m2 de kentsel hizmet alanında kalan 147 ada, 12 sayılı parselden tahsis yapıldığı anlaşıldığından, dava konusu işlemde mevzuata aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; karar davacı tarafından temyiz edilmiştir.

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun 17. maddesinde bir alanın koruma kurulunca sit olarak ilanının bu alandaki imar planı uygulamasını durduracağı, koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar koruma kurulu tarafından bir ay içinde geçiş dönemi yapı şartlarının belirleneceği ilgili Valilikler ve belediyelerin anılan koruma amaçlı imar planını en geç bir yıl içinde koruma kuruluna değerlendirilmek üzere vermek zorunda oldukları hükme bağlanmıştır.

Dosyanın incelenmesinden, dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgenin sit alanı olarak belirlendiği ve bölgede koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar koruma kurulunca kabul edilen geçiş dönemi yapılanma şartlarının geçerli olduğu anlaşılmaktadır.

3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca yapılan parselasyon işlemlerinin imar planı bulunan alanlarda plan hükümlerine uygun olarak imar parselleri oluşturmak amacıyla yapılabileceği açık olduğundan, koruma kurulunun doğal sit alanı kararına dayalı olarak koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar planı bulunmayan ve sadece o bölgede söz konusu imar planı yapılıncaya kadar uygulamayı öngören yapılanma şartlarına göre parselasyon işlemi yapılması mümkün olmadığından, bu husus araştırılmaksızın davanın reddi yolunda verilen idare mahkemesi kararında isabet görülmemiştir.

Açıklanan nedenlerle ... İdare Mahkemesinin ... sayılı kararının BOZULMASINA, 15.10.2001 gününde oybirliğiyle karar verildi.