Imar Hukukcusu - İMAR PLANLARINDA KISITLI TA?INMAZLARIN VERGİ SORUNU

imar hukuku imar hukuku imar hukuku imar hukuku imar hukuk imar hukuku imar hukuku imar hukuku

İMAR PLANLARINDA KISITLI TA?INMAZLARIN VERGİ SORUNU Cafer ERGEN Adalet Bakanlığı Tetkik Hakimi GİRİ? İmar planlarında kısıtlı taşınmazların sahiplerine verdiği olumsuzlukların yanında bir de emlak vergisi açısından sıkıntı yaşanmaktadır. Bu çalışmada imar planlarıyla kısıtlı hale getirilen taşınmaz maliklerinin vergi sorunu incelenmiştir. TA?INMAZLARIN KISITLILI?IYLA İLGİLİ YASA HÜKÜMLERİ 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 30. maddesinde, “Kanunlar veya diğer kamu düzeni koyan mevzuatla tasarrufu kısıtlanan bina arsa ve arazinin vergisi, kısıtlamanın devam ettiği sürece 1/10 oranında tahsil olunur. 9 ve 19 uncu madde hükümleri saklıdır. Kısıtlamanın kaldırılması halinde, kaldırılma tarihini takibeden bütçe yılından itibaren emlakin vergisi, tüm vergi değeri üzerinden ödenir. Kısıtlamanın devam ettiği sürede tecil edilen verginin 9/10 u bina, arsa veya arazinin satılması, istimlaki veya hibe yoluyla ahara devir ve temliki halinde, tahsilat zamanaşımına uğramamış olanları muaccel hale gelir. (Değişik : 8/12/1980 - 2350/7 md.) Kanunla ve diğer mevzuatla yapılan kısıtlamaların neler olduğu, süresi, tevsiki ve kısıtlama koyan kamu organlarının görevleri ve sorumlulukları Maliye Bakanlığınca, Milli Eğitim, İmar ve İskan ve İçişleri Bakanlıklarının mütalaaları alınarak hazırlanacak bir yönetmelikle tanzim olunur.” hükmüne yer verilmektedir. Aynı Kanunun 19. maddesinde ise, “ …Kanunların verdiği yetkiye dayanılarak tasarrufu yasak edilen arazinin vergisi, mükelleflerce keyfiyetin vergi dairesine bildirilmesi veya vergi dairesince re'sen tespit edilmesi üzerine yasaklama tarihini izleyen taksitlerden itibaren bu hallerin devam ettiği sürece alınmaz….” hükmü bulunmaktadır. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 4650 sayılı Yasanın 20. maddesi ile değişik “Vergilendirme” başlığını taşıyan 4650 sayılı Yasanın 20. maddesi ile değişik 39. maddesinde ise “Kamulaştırılan taşınmazın kamulaştırıldığı yıla ait emlak vergisi tarhına esas olan vergi değeri, kesinleşen kamulaştırma bedelinden az olduğu takdirde, kamulaştırma bedeli ile vergi değeri arasındaki fark üzerinden, cezalı emlak vergisi tarh olunur. Emlak vergisi beyannamesinin ek süreye rağmen verilmemiş olması halinde, kesinleşen kamulaştırma bedeli, kamulaştırmanın yapıldığı yıla ait vergi değeri yerine geçer ve bu değer üzerinden cezalı emlak vergisi tarhiyatı yapılır.” hükmü yer almaktadır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun “İmar Plânlarında Umumi Hizmetlere Ayrılan Yerler” başlığını taşıyan 13. maddesinde de; “ (1’inci fıkra, Anayasa Mahkemesinin 29.12.1999 gün ve E: 1999/33, K: 1999/51 sayılı kararı ile iptal edilmiştir.) İmar programına alınan alanlarda kamulaştırma yapılıncaya kadar emlak vergisi ödenmesi durdurulur. Kamulaştırmanın yapılması halinde durdurma tarihi ile kamulaştırma tarihi arasında tahakkuk edecek olan emlak vergisi, kamulaştırmayı yapan idare tarafından ödenir. Birinci fıkrada yazılı yerlerin kamulaştırma yapılmadan önce plân değişikliği ile kamulaştırmayı gerektirmeyen bir maksada ayrılması halinde ise durdurma tarihinden itibaren geçen sürenin emlak vergisini mal sahibi öder. (3’üncü fıkra, Anayasa Mahkemesinin 29.12.1999 gün ve E: 1999/33, K: 1999/51 sayılı kararı ile iptal edilmiştir.) Onaylanmış imar plânlarında, birinci fıkrada yazılı yerlerdeki arsa ve arazilerin, bu Kanunda öngörülen düzenleme ortaklık payı oranı üzerindeki miktarlarının mal sahiplerince ilgili idarelere bedelsiz olarak terk edilmesi halinde bu terk işlemlerinden ayrıca emlak alım ve satım vergisi alınmaz.” hükmü yer almaktadır. GENEL AÇIKLAMA 3194 sayılı Yasa’nın 13. maddesinin birinci fıkrasında, imar plânlarında, resmî yapılara, tesislere ve okul, cami, yol, meydan, otopark, yeşil saha, çocuk bahçesi, pazar yeri, hal, mezbaha ve benzeri umumi hizmetlere ayrılan alanlarda, inşaata ve mevcut bina varsa esaslı değişiklik ve ilaveler yapılmasına izin verilmeyeceği, imar programına alınıncaya kadar mevcut kullanma şeklinin devam edeceği, üçüncü fıkrasında ise imar plânlarının tasdik tarihinden itibaren beş yıl sonra parsel sahibinin, başvuruda bulunarak imar plânlarında meydana gelen değişikliklerden ve civarın özelliklerinden dolayı okul, cami ve otopark sahası ve benzeri umumi hizmetlere ayrılan alanların yapımından ilgili kamu kuruluşunca vazgeçildiğine dair görüş alması koşuluyla tüm belirli çevredeki nüfus, yoğunluk ve donatım dengesini yeniden irdeleyerek hazırlanacak yeni imar plânına göre inşaat yapabileceği belirtilmekte idi. Dolaysıyla, imar plânlarında umumi hizmetlere ayrılan alanlarda inşaat veya bina varsa bunda esaslı değişiklik ve ilaveler yapılması, parsel sahibinin, imar plânının onay tarihinden itibaren beş yıl geçtikten sonra başvuruda bulunarak ilgili kamu kuruluşundan maddede belirtilen umumi hizmetlere ayrılan alanların yapımından vazgeçildiğine ilişkin görüş almasına bağlı bulunduğundan, ilgili kamu kuruluşunun umumi hizmetlere ayrılan alanların yapımından vazgeçmemesi durumunda bu alanlarda parsel sahibinin inşaat olanağı bulunmamaktaydı. Anayasa Mahkemesinin 29.12.1999 günlü ve E: 1999/33, K: 1999/51 sayılı kararıyla 3194 sayılı İmar Kanununun 13. maddesinin birinci fıkrasının ve bu nedenle uygulama olanağı kalmayan 3. fıkralarının iptaline karar verilmiştir. Anayasa Mahkemesi kararı 29 Haziran 2000 günlü ve 24094 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmıştır. Yayımlandığı tarihten itibaren altı ay sonra yürürlüğe girmiştir. İMAR PLANLARIYLA KISITLANAN TA?INMAZLARIN VERGİ SORUNU 3194 sayılı İmar Kanununun 10.maddesinde, belediyelerin imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç 3 ay içinde bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar proğramları hazırlaması öngörülmüş, aynı kanunun 13. maddesinde de, resmi yapılara, tesislere ve okul, cami yol, meydan, otopark, yeşil saha, çoçuk bahçesi, pazar yeri, hal, mezbaha ve benzeri hizmetlere ayrılan alanlarda inşaata ve mevcut bina varsa esaslı değişiklik ve ilaveler yapılmasına izin verilemeyeceği, imar proğramlarına alınan alanlarda kamulaştırma yapılıncaya kadar emlak vergisi ödemesinin durdurulacağı, kamulaştırmanın yapılması halinde durdurma tarihi ile kamulaştırma tarihi arasında tahakkuk edecek emlak vergisinin kamulaştırmayı yapan idare tarafından ödeneceği hükme bağlanmıştır. 3194 sayılı İmar Kanunu 13.maddesinde, genel hizmetlerden birinin yürütülmesi amacıyla imar planında meydan, park, yeşil saha, okul ve benzeri tesisler için ayrılan alanların kamulaştırılmasına ilişkin düzenleme yapmış ve bu gibi yerlere ilişkin emlak vergisi ödemesinin, imar programının kesinleştiği tarihte durdurulmasını, bu tarihten sonraki dönemlere ilişkin vergilerin, kamulaştırmayı yapan idareden alınmasını öngörmüştür. Söz konusu kural, imar planında genel hizmetlere ayrılan alanlarda, planın uygulamaya konulması nedeniyle yapılan kamulaştırmaları kapsamaktadır. Bu düzenleme, henüz kamulaştırma yapılmamakla birlikte imar planını uygulamak amacıyla imar programına alınma halinde, taşınmaz maliklerinin emlak vergisi ödemesinin durdurulmasını emretmektedir. Durdurma tarihinden sonraki dönemlere ilişkin emlak vergilerinin hiçbir şekilde taşınmazı kamulaştırılanlardan alınmasına olanak bulunmamaktadır. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 39. maddesinde, emlak vergisi tarhına esas olan en son vergi değeri kesinleşen kamulaştırma bedelinden az olduğu takdirde aradaki farkın emlak vergisine tabi tutulacağı hükme bağlanmıştır. 1319 sayılı Kanunun 30 uncu maddesinin 3 üncü fıkrasında, kanunlar veya diğer kamu düzeni koyan mevzuatla tasarrufu kısıtlanan bina, arsa ve arazinin vergisinin kısıtlamanın devam ettiği sürece 1/10 oranında tahsil olunacağı, anılan maddenin 6 ıncı fıkrasında, kısıtlamanın devam ettiği sürece tecil edilen verginin 9/10 u bina, arsa veya arazinin satılması, istimlaki veya hibe yoluyla ahara devir ve temliki halinde tahsilat zamanaşımına uğramamış olanların muaccel hale geleceği hükmüne yer verilmiştir. Yukarıda anılan madde hükümlerinin birlikte incelenmesinden tasarrufu kısıtlanan taşınmazların kısıtlamanın devam ettiği sürece 9/10 u tecil edilen vergilerinin taşınmazın satılması, istimlaki veya hibe edilmesi halinde tahsilat zamanaşımına uğramamış olanlarının muaccel hale geleceği,ancak imar programına alınan alanlarda kamulaştırma yapılıncaya kadar emlak vergisi ödemesi durdurulan taşınmazların kamulaştırmanın yapılması halinde durdurma tarihi ile kamulaştırma tarihi arasında tahakkuk edecek emlak vergilerinin kamulaştıran idare tarafından ödeneceği anlaşılmaktadır. Kamulaştırma bedeli, o taşınmazın kamulaştırmanın yapıldığı tarihteki rayiç değerini göstermekte olup; bu bedelin emlak vergisi genel beyan döneminin tümünü kapsayacak şekilde ve geçmişe teşmil edilmek suretiyle, kamulaştırmadan önceki yılları için de ikmalen vergi hesaplanması ve buna ayrıca kusur cezası uygulanması, önceki yıllarda kamulaştırma yapılması halinde dahi aynı kamulaştırma bedelinin takdir edileceği yolunda bir anlayış halinde geçerli olabilir. Kamulaştırma bedeli ile beyan edilen emlak vergi değeri arasındaki fark üzerinden yapılması gereken tarhiyatın sadece kamulaştırmanın yapıldığı yıla münhasır tutulması gerekmektedir. Bu farkın emlak vergisi genel beyan dönemine teşmil edilerek, kamulaştırmanın yapıldığı tarihten önceki yıllar için de cezalı emlak vergisi tarhiyatı yapılmaması gerekmektedir. Bu durumda kamulaştırma yılından önceki yıllar için tarh olunan ve kamulaştırma bedelinden tevkif suretiyle tahsil edilen kusur cezalı emlak vergisi ile gecikme faizini terkin edilmesinde isabetsizlik bulunmamaktadır. Kamulaştırma yılı için tarh olunan kusur cezalı emlak vergisine gelince; 3194 sayılı İmar Kanununun 13. maddesine göre imar planı tarihinden itibaren emlak vergisi ödenmesi durdurulacak ve tahakkuk eden vergi kamulaştırmayı yapan idare tarafından ödenecektir. Yukarıda sözü edilen madde hükmü karşısında örneğin 1996 yılında yapılan kamulaştırma ile taşınmazın mülkiyeti kamulaştırmayı yapan idareye geçtiğinden ve bu durumda kamulaştırılan taşınmaza ait emlak vergisi kamulaştırmayı yapan idare tarafından ödeneceğinden, malikin kamulaştırmadan sonraki yıl olan 1998 yılı emlak vergisi ödeme mükellefiyeti artık bulunmamaktadır. SONUÇ Sonuç olarak, 3194 sayılı Yasanın 10.Maddesinde, belediyelerin imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç 3 ay içinde bu planı uygulamak üzere beş yıllık imar programlarını hazırlamalarının öngörüldüğü, aynı Yasanın 13.maddesi uyarınca da, imar programına alınan alanlarda kamulaştırma yapılıncaya kadar emlak vergisi ödenmesinin durdurulması, kamulaştırmanın yapılması halinde durdurma tarihi ile kamulaştırma tarihi arasında tahakkuk edecek olan emlak vergisinin kamulaştırmayı yapan idare tarafından ödenmesinin kabul edildiği, kamulaştırma kararı, örneğin 1985 yılında yapılmış ise imar plan ve programının da bu tarihten önce yapılmasının yasa hükmü gereği olduğu, 3194 sayılı Yasanın 13.maddesinde yapılan düzenleme ile imar programına alınan alanlarda, kamulaştırma yapılıncaya kadar emlak vergisi ödemesi durdurulacağından ve kamulaştırmanın yapılması halinde de durdurma tarihi ile kamulaştırma tarihi arasında tahakkuk edecek olan emlak vergisi kamulaştırmayı yapan idare tarafından ödeneceğinden, emlak vergisinin kamulaştırmayı yapan idareden tahsili gerekir. , DANI?TAY’IN KISITLI TA?INMAZLAR İÇİN ÖDENECEK EMLAK VERGİSİ İLE İLGİLİ KARAR ÖZETLERİ: 1989 yılında kamulaştırılan taşınmazın değerini 1986, 1987, ve 1988 yıllarında bilmek mümkün olmadığından kesinleşen kamulaştırma bedeli üzerinden 1986, 1987 ve 1988 yılları için emlak vergisi tarhiyatı yapılmayacağı ve temyiz dilekçesinden taşınmazın 1986 yılından beri kısıtlı olduğu anlaşıldığından 1989 yılı için de emlak vergisi tarh olunamayacağı hk. Kamulaştırılmakla plan amacına tahsis edilmiş olan taşınmazın, kamulaştırmadan sonraki dönemlere ilişkin emlak vergisinin eski malikten istenemeyeceği ve taşınmazın bulunduğu alanın imar programına alınmamış olmasının bu durumu etkilemeyeceği hk. Yargı kararıyla yükseltilen kamulaştırma bedeli üzerinden 2942 sayılı Kanunun 39.maddesine göre salınan emlak vergisine kamulaştırmadan önceki dönemler için kusur cezası ve gecikme zammı uygulanmasının hukuka uygun düşmediği hk. İmar programına alınan alanlarda emlak vergisi ödemesinin durdurulacağı ve kamulaştırma halinde, vergiyi kamulaştırmayı yapan idarenin ödeyeceği hk. 1996 yılında yapılan kamulaştırma ile taşınmazın mülkiyeti idareye geçtiğinden ve bu durumda kamulaştırılan taşınmazın emlak vergisi kamulaştırmayı yapan idare tarafından ödeneceğinden, 1998 yılı emlak vergisinin yükümlüden istenmesinde isabet bulunmadığı hk. Kamulaştırma bedeli ile beyan edilen emlak vergi değeri arasındaki fark üzerinden yapılması gereken tarhiyatın sadece kamulaştırmanın yapıldığı yıla münhasır olması gerektiği hk. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 39.maddesinde sözü edilen en son emlak vergi değeri ifadesinin emlak vergisi genel beyan döneminin tamamını kapsamayıp, sadece kamulaştırmanın yapıldığı yılı kapsayacağı hk.