Mortgage uzmanı Prof. Dr. Abdullah Yavaş
sistemi, tüketicilerin hatalarını ve rasyonel seçim yapma yöntemlerini
anlattı Yavaş, mortgage’a geçeceklerin en büyük korkusu olan
temerrüde düşme konusunda, “Konuta el koymak banka için çok maliyetli.
Bu yüzden krediyi yeniden yapılandırmayı tercih ederler” diye konuştu
Mortgage sisteminin yarattığı en büyük korku, iki taksidi üst üste
ödeyememe durumunda bankanın eve el koyacak olması. Mortgage alanında
dünyanın sayılı uzmanlarından biri olarak gösterilen, analizleri Wall
Street Journal gibi prestijli gazetelerde yer bulan Pennsylvania State
Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Abdullah Yavaş, bu korkuya aslında
gerek olmadığını, eve el koyma maliyetinin yüksekliği nedeniyle
bankaların tüketiciye büyük kolaylıklar sağladığını söyledi. “Mortgage
Profesörü” olarak bilinen Abdullah Yavaş, mortgage sistemini,
tüketicilerin en çok yaptığı hataları ve rasyonel seçim yapma
yöntemlerini Vatan’a anlattı.
Erken arayan avantajlı
Mortgage kredisi kullananların temerrüt konusunu iyi bilmesi
gerektiği görüşünü savunan Abdullah Yavaş, “Gayrimenkulün kendisi ile
uğraşmak, bankaların asli fonksiyonuna aykırı. Bu yüzden pratikte
bankalar mümkün olduğunca konuta el koymak yerine krediyi yeniden
yapılandırmayı tercih ederler” diye konuştu.
Yavaş, temerrüde düşme durumunda yapılması gerekenleri şöyle anlattı:
“Temerrüt durumu belirince hemen bankanızı arayın. Ne kadar erken
ararsanız o kadar iyidir. Durumunuzu detaylı bir şekilde bankanız ile
irdelemeye hazır olun. Açık sözlü olmanız sizin faydanıza olacaktır.
Bankanın size sunabileceği alternatifleri araştırın. Bankanız temerrüt
durumuna düştüğünüzde belirli bir müddet için aylık ödemenin azaltılması
ve biriken ödemelerin belirli bir zaman dilimine dağıtılması, faiz veya
vade miktarının değiştirilmesi gibi alternatifler sunabilir. Temerrüt
durumunda bunu değerlendirin.”
Sabit ve değişken faizli kredilerin değişik ihtiyaçlara hitap
ettiğini hatırlatan Prof. Dr. Yavaş, sabit faizli kredilerde faiz ve
ödeme riskinin olmadığını, değişken faizli kredilerde ise oluşabilecek
şok ve krizlerde tüketicinin zor durumda kalabileceğine dikkat çekti.
Faiz düşünce krediyi yeniden yapılandırın
Mortgage’ta yeniden kredilendirmenin büyük önem taşıdığını söyleyen
Prof. Dr. Abdullah Yavaş şu bilgileri verdi: “Sabit faizli kredilerde
faiz düşünce yeniden yapılandırma yapılır. ABD’de yeniden kredilendirme
amaçlı krediler, toplam kredinin yüzde 73’ü. Faydası, daha düşük aylık
ödeme. Maliyeti, yeni kredinin komisyon, harç maliyeti ve var ise eski
kredinin erken ödeme cezası. Hesaplaması basit değil çünkü maliyeti
şimdi öderken, faydasını ilerideki aylarda göreceğiz. ABD’de kredi
kullanıcılarının yüzde 33 ’ü hata yapıp yeniden kredilendirmeye çok
erken gidiyor.”
Sabit faiz mi, değişken mi gelirinize göre karar verin...
* 100 bin YTL mortgage kredisi kullanmak isteyen bir tüketicinin
önünde iki alternatif olsun. Birisi aylık yüzde 1.5 ile sabit faizli,
diğeri ise aylık yüzde 1.2 ile değişken faizli mortgage kredisi.
* 240 aylık vadede sabit faiz oranlı mortgage kredisinde aylık ödeme
bin 543 YTL.
* Değişken faiz oranlı mortgage’ta ise aylık ödeme bin 273 YTL olur.
* Bankaya maksimimum aylık ödeme ile gelir oranı politikasının yüzde
30 olduğunu düşünürsek değişken faizli kredi kullanabilmek için 4 bin
242 YTL aylık gelir yeter.
* Sabit faiz oranlı mortgage’ta ise bu rakamın 5 bin 144 YTL’ye
ulaşması gerekiyor.
Komisyon mu, faiz mi?
Mortgage sisteminde “daha çok komisyon” ve “daha yüksek faiz”
oranının da tüketiciler açısından bir tercih zorunluluğu oluşturduğunu
vurgulayan Yavaş, şöyle konuştu: “Bu kolay bir seçim değil. Bu yüzden
ABD’de olduğu gibi yeni mortgage kanununda efektif faizin hesaplarında,
müşterinin bilgilendirilmesi bankalar için şart koşulmuştur. Bu maalesef
henüz yapılmıyor. Kısa süreli kredi kullanacaksanız yüksek komisyonu
tercih etmeyin.”
Değişkende risk yüksek
* Değişken faizli kredilerin faizi düşüktür fakat bu kredilerde
temerrüde düşme oranı daha yüksek.
* Değişken faizli krediler faiz oranlarının yüksek olduğu ve
faizlerin düşmesinin beklendiği dönemlerde caziptir.
|