KENTSEL
DÖNÜ?ÜM VE GELİ?İM İLE İLGİLİ
MEVZUAT
5393 sayılı BELEDİYE
KANUNU’NUN 73. maddesinde, “Belediye, kentin gelişimine uygun olarak
eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek; konut alanları,
sanayi ve ticaret alanları, teknoloji parkları ve sosyal donatılar
oluşturmak, deprem riskine karşı tedbirler almak veya kentin tarihî ve
kültürel dokusunu korumak amacıyla
kentsel dönüşüm
ve gelişim projeleri uygulayabilir.” hükmü yer almakta, 69. maddesinde
de, “Belediye; düzenli kentleşmeyi sağlamak, beldenin konut, sanayi ve
ticaret alanı ihtiyacını karşılamak amacıyla belediye ve mücavir alan
sınırları içinde, özel kanunlarına göre korunması gerekli yerler ile tarım
arazileri hariç imarlı ve alt yapılı arsalar üretmek; konut, toplu konut
yapmak, satmak, kiralamak ve bu amaçlarla arazi satın almak, kamulaştırma
yapmak, bu arsaları trampa etmek, bu konuda ilgili diğer kamu kurum ve
kuruluşları ve bankalarla iş birliği yapmak ve gerektiğinde onlarla ortak
projeler gerçekleştirmek yetkisine sahiptir.” hükmüne yer verilmektedir.
Yine 69. maddeye gere,
durumları 775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 25 inci maddesine uyan kimselere
de bu maddeye göre arsa ve konut sağlanabilir. 775 sayılı Gecekondu
Kanunu’nun 25. maddesinde, “7 nci madde gereğince tesbit olunan
önleme bölgelerindeki arsalar, öncelikle gecekonduların ıslahı ve tasfiyesi
sebepleriyle açıkta kalacaklara ve diğer konutsuz vatandaşlara verilir.”
hükmü yer almış ve 7. maddesinde de, “Belediyelerin mülkiyetinde bulunan ve
bundan sonra bu kanuna göre mülkiyetine geçecek olan arazi ve arsalardan,
belediye meclisi kararı ile belli edilip,
İmar ve İskan Bakanlığınca
uygun görülenler, bu kanun hükümleri dairesinde konut yapımına ayrılır.”
hükmüne yer verilmiştir.
5216 sayılı
BÜYÜK?EHİR BELEDİYE KANUNUNUN 7.e maddesinde ise “Belediye
Kanununun 69 ve 73 üncü maddelerindeki yetkileri kullanmak.” yetkisi
Büyükşehir belediyelerine verilmiş bulunmaktadır. Bu hükümlere göre gerek
Büyükşehir belediyelerine ve gerekse belediyelere
kentsel
dönüşüm ve gelişim projesi adı
altında geniş yetkiler verilmektedir. Bu durumu açıklamak bakımından
denilebilir ki, belediyelerin özel bir şahıs gibi hareket edebilmelerine
imkan getirilmiş ve kolaylık sağlanmıştır.
Belediyelerce,
kentsel
dönüşüm ve gelişim projelerine
konu olacak alanlar, belediye meclis kararı ile belirlenirler. Bu kararın
belediye meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ile ilân edilmesi
gerekir. Bir yerin kentsel
dönüşüm ve gelişim proje
alanı olarak ilân edilebilmesi için; o yerin belediye veya mücavir alan
sınırları içerisinde bulunması ve en az ellibin metrekare olması şarttır.
Kentsel
dönüşüm ve gelişim proje
alanlarında bulunan yapıların
boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır.
Kentsel
dönüşüm ve gelişim proje
alanlarında yıkılarak yeniden
yapılacak münferit yapılarda harçlarda indirim sağlanmıştır. İlgili resim ve
harçların dörtte biri alınır. Kentsel
dönüşüm ve gelişim projesi
kapsamında bulunan mülk sahipleri tarafından açılacak davalar, mahkemelerde
öncelikle görüşülür ve karara bağlanır.
Öte yandan, büyükşehir
belediyeleri, büyükşehir belediyeleri sınırları içindeki ilçe ve ilk kademe
belediyeleri, il, ilçe belediyeleri ve nüfusu 50.000'in üzerindeki
belediyelerce ve bu belediyelerin yetki alanı dışında il özel idarelerince,
yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz tutmuş; kültür ve tabiat varlıklarını
koruma kurullarınca sit alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile bu
bölgelere ait koruma alanlarının, bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden
inşa ve restore edilerek, bu bölgelerde konut, ticaret, kültür, turizm ve
sosyal donatı alanları oluşturulması, tabiî afet risklerine karşı tedbirler
alınması, tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve
yaşatılarak kullanılmasını amaçlayan 16.6.2005 tarihli ve 5436 sayılı
YIPRANAN TARİHİ VE KÜLTÜREL TA?INMAZ VARLIKLARIN YENİLENEREK KORUNMASI VE
YA?ATILARAK KULLANILMASI HAKKINDA KANUN yürürlüğe girmiştir.
Bu Kanuna göre, yenileme
alanları, il özel idarelerinde il genel meclisi, belediyelerde belediye
meclisi üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ile belirlenir. İl özel
idaresinde il genel meclisince, büyükşehirler dışındaki belediyelerde
belediye meclisince alınan kararlar Bakanlar Kuruluna sunulur.
Büyükşehirlerde ise ilçe ve ilk kademe belediye meclislerince alınan bu
kararlar, büyükşehir belediye meclisince onaylanması halinde Bakanlar
Kuruluna sunulur. Bakanlar Kurulu projenin uygulanıp uygulanmamasına üç ay
içinde karar verir.
Bakanlar Kurulunca kabul
edilen alanlardaki uygulama bir program dahilinde etap etap
projelendirilebilir. Etap proje ve programları, meclis üye tam sayısının
salt çoğunluğunun kararı ve belediyelerde belediye başkanının, il özel
idarelerinde valinin onayı ile uygulamaya konulur.
Belirlenen alan sınırları
içindeki tüm taşınmazlar, belediyece ve il özel idaresince hazırlanacak
yenileme projelerinin kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulunca karara
bağlanmasını müteakip bu Kanuna göre yapılacak yenileme projesi hükümlerine
tâbi olurlar. Büyükşehir belediye sınırları içinde büyükşehir
belediyelerinin yapacaklarının dışında kalan yenileme projeleri, ilçe ve ilk
kademe belediyelerince hazırlanması ve meclislerinde kabulünden sonra
büyükşehir belediye başkanınca onaylanarak yürürlüğe girer. Buna göre
kamulaştırma ve uygulama yapılır.
Yine, 5104 sayılı KUZEY
ANKARA GİRİ?İ KENTSEL
DÖNÜ?ÜM PROJESİ KANUNU ile
kuzey Ankara girişi ve çevresini kapsayan alanlarda
kentsel
dönüşüm projesi çerçevesinde
fiziksel durumun ve çevre görüntüsünün geliştirilmesi, güzelleştirilmesi ve
daha sağlıklı bir yerleşim düzeni sağlanması ile
kentsel yaşam düzeyinin
yükseltilmesi amaçlanmıştır.
Bu Kanunun 4. maddesine göre,
ilgili mevzuatına göre ilçe belediyeleri ve diğer kamu kuruluşlarına ait
olan, her ölçek ve nitelikteki imar
plânları, parselasyon plânları ve benzeri
imar uygulamalarına dair izin
ve yetkiler ile proje onayı, yapı izni, yapım sürecindeki yapı denetimi,
yapı kullanma izni ve benzeri inşaata dair izin ve yetkiler Proje alan
sınırları içinde kalan bölgede Belediyeye aittir. (Değişik son cümle:
5.4.2006-5481.1 md.) Proje alanı içinde her ölçekteki
imar
planları Belediyece yapılır,
yaptırılır ve onanır.
Proje alan sınırları içindeki
tüm gayrimenkuller, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce mevzuata
uygun olarak yapılmış ve onaylanmış herhangi bir ölçek ve türdeki
imar plânı kapsamında kalsalar
dahi, bu Kanuna göre yapılacak plân hükümlerine tâbi olurlar.
Proje alan sınırları içinde
kalan bölgede, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan
plânların uygulanması Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren durur. Bu
plânların kısmen veya tamamen uygulanmaya devam edilmesi ya da bu Kanuna
göre yeniden yapılması hususunda Belediye yetkilidir.
KENTSEL
DÖNÜ?ÜM PROJESİ UYGULAMALARI
5393 sayılı Yasada yer alan
kentsel
dönüşüm ile ilgili hükümlerin,
kanaatimize göre, Belediye Kanunundan ziyade
İmar Kanununda yer alması
gerekir. Çünkü anılan Yasanın 69–73. maddelerinde yer alan hükümler,
imar mevzuatının uygulanmasına
ilişkin düzenlemeleri içermektedir.
5393 sayılı Yasanın
kentsel
dönüşüm ve gelişim proje alanı
olarak ilân edilebilmesi için;
1.
Kentsel dönüşümün amacının,
kentin gelişimine uygun olarak eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve
restore etmek; konut alanları, sanayi ve ticaret alanları, teknoloji
parkları ve sosyal donatılar oluşturmak, deprem riskine karşı tedbirler
almak veya kentin tarihî ve kültürel dokusunu korumak olmalıdır.
2. Yerin belediye veya mücavir
alan sınırları içerisinde bulunması ve en az ellibin metrekare olması
şarttır. Nitekim, belediyelerin bu alanların dışında yetkileri
bulunmamaktadır.
3. Meclis üye tam sayısının
salt çoğunluğunun kararı ile ilân edilir.
BELEDİYELERİN
KENTSEL
DÖNÜ?ÜM PROJESİ UYGULAMALARINDA
İMAR PLANLARI
İmar
mevzuatımıza baktığımızda, bir taşınmazın kullanım şekli genel olarak
imar planlarıyla
belirlenmektedir. Usulüne uygun olarak yürürlüğe giren
imar planlarındaki kullanım
amacına uygun olarak mülk sahiplerince yetkili makamlardan izinler alınarak
yapılar yapılmaktadır.
İmar
mevzuatında yapıların nasıl yapılacağı ve ne zaman yıkılacağı konusunda
yasal düzenleme mevcuttur. Mülk sahipleri de bu yasal düzenlemedeki
haklarını kullanmaktadır. Yasal ömrünü tamamlayan ve yıkılacak derecede
tehlikeli yapı durumuna gelen binalar hakkında ise bu tür yapıların acil
olarak yıkılabilmesi yönünden belediyelerin elinde yasal yetkiler vardır.
Danıştay İçtihatları
Birleştirme Kurulu'nun 29.1.1976 gün ve E:1974.2, K:1976.2 sayılı kararına
göre, kamulaştırma konusu taşınmazların
imar planında belirlenmiş
maksat dışında kamulaştırılamayacağı, ancak
imar planlarının bu yolda usulü
dairesinde değiştirildiği takdirde bu değişikliğe uygun kamulaştırma
yapılabilecektir. Bu karar tüm idari mercileri ve yargı mercilerini
bağlamaktır. Yani kentsel
dönüşüm
alanlarında
kentsel
dönüşüm projelerine uygun
olarak yeniden planlama yapılması zorunluluğu bulunmaktadır.
Öyleyse
kentsel
dönüşüm projeleri açısından
imar
planları çok önem arz
etmektedir. Bu nedenle imar
planlarının yapılması ile ilgili kurallara değinmekte yarar vardır.
İMAR
PLANLARI DE?İ?İKLİKLERİNDE UYULMASI ZORUNLU OLAN ?EHİRCİLİK İLKELERİ,
PLANLAMA ESASLARI VE KAMU YARARI
İmar
planlarının yapılması ve değişiklikleri sırasında uyulması gereken
şehircilik ilkelerini Plan Yapım Esaslarına Dair Yönetmelik hükümleri olarak
özetleyebiliriz. Alt yapı alanları, resmi kurum alanları ile ilgili
düzenlemeler ve artan nüfus yoğunluğu karşılığında uygulanacak kuralları
şehircilik ilkelerine örnek olarak gösterebiliriz.
Planlama esaslarından ise plan hiyerarşisini anlamaktayız.
İmar planlarının kendi
aralarında hiyerarşi bulunmaktadır. Bu hiyerarşide 1.1000 ölçekli uygulama
imar
planları en alt kademede, 1.100
000 ölçekli bölge ya da ülke planları
en üst seviyede bulunmaktadır. Tıpkı normlar hiyerarşisinde olduğu gibi alt
ölçekli plan üst ölçekli plana aykırı olamayacaktır. Bu kural sayesinde tüm
planlı saha en yüksek yüksek ölçekli plana uygun olarak kullanılacaktır.
Planlama ilkesine göre örneğin, 1.1000 ölçekli plan 1.5000 ölçekli plana
aykırı olamaz. Eğer aykırı ise iptal davasına konu edilmesi halinde iptal
edilmesi muhtemeldir.
Bir
diğer husus ise nazım imar
planının bulunmaması halinde uygulama
imar planı ve bu planda değişiklik yapılamayacağı hususudur.
Danıştayın istikrar kazanmış kararlarına göre nazım
imar planı olmadan uygulama
imar planı yapılması hukuka
aykırı olmaktadır.
İdare
hukukuna göre bütün idari işlemlerin nihai amacı kamu yararıdır. Bu açıdan
bakıldığında kamu yararı çok geniş kavramdır.
İmar planlarının da nihai amacı
kamu yararıdır. Kamu yararı çoğu kez
imar planı yapılacak alanın yapısına göre belirlenir.
Dar
anlamda kamu yararı, kamu hizmetinin kar amacı güdülmeksizin sürekli olarak,
toplumsal ihtiyaçları karşılayacak doğrultuda ve eşitlik ilkesini gözeterek,
tarafsız bir şekilde yerine getirilmesi olarak tanımlanabilir. Geniş anlamda
kamu yararı ise ülkedeki tüm insanların ortak çıkarlarını içeren “toplum
yararı” nı ifade etmektedir.[3]
PLAN YAPIM ESASLARINA DAİR
YÖNETMELİK HÜKÜMLERİNE GÖRE İMAR
PLANLARI
Plan
Yapım Esaslarına Dair Yönetmelikte imar
planları ve bu planların
yapımı ve değiştirilmesi hakkında ayrıntılı düzenlemeler bulunmaktadır. Biz
burada en çok kullanılan ve uygulamaya dönük olan nazım
imar planı ve uygulama
imar planı tanımlarına yer
vermekle yetiniyoruz.
Nazım
İmar Planı: Onaylı halihazır
haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olan, varsa bölge ve çevre
düzeni planlarına uygun olarak hazırlanan ve arazi parçalarının; genel
kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus
yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının
gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve
problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama
imar planlarının hazırlanmasına
esas olmak üzere 1.2000 veya 1.5000 ölçekte düzenlenen, detaylı bir raporla
açıklanan ve raporu ile bir bütün olan plandır.
Uygulama İmar Planı: Onaylı
halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olan ve nazım
imar planına uygun olarak
hazırlanan ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve
düzenini, yolları ve uygulama için gerekli
imar uygulama programlarına
esas olacak uygulama etaplarını ve esaslarını ve diğer bilgileri ayrıntıları
ile gösteren ve 1.1000 ölçekte düzenlenen raporuyla bir bütün olan plandır.
PLAN YAPIM ESASLARINA DAİR
YÖNETMELİK HÜKÜMLERİNE GÖRE İMAR
PLANI DE?İ?İKLİKLERİNDE UYULMASI GEREKEN ESASLAR
İmar Planı
Değişikliklerinde Uyulması Gereken Esaslar
Madde 27 -
İmar planlarında bulunan sosyal
ve teknik alt yapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin
değiştirilmesine dair plan değişiklikleri zorunluluk olmadıkça yapılmaz.
Zorunlu hallerde böyle bir değişiklik yapılabilmesi için:
1)
İmar planındaki durumu
değişecek olan sosyal ve teknik alt yapı alanındaki tesisi gerçekleştirecek
ilgili yatırımcı Bakanlık ve kuruluşların görüşü alınacaktır.
2)
İmar planındaki bir sosyal ve
teknik alt yapı alanının kaldırılabilmesi ancak bu tesisin hizmet götürdüğü
bölge içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir.
3)
İmar planında yeni bir sosyal
ve teknik alt yapı alanı ayrılması durumunda 1 inci bentdeki esaslara
uyulur.
4) (Ek - R.G.: 2.9.1999 -
23804 . m.8) Plan müellifinin gerekçeli uygun görüşünün alınması
şarttır.
(Ek fıkra: R.G.
30.9.1998 - 23479)
Dini yapı alanlarına ilişkin planlarda ve değişikliklerinde il müftülerinin
görüşü alınır.
Madde 28 -
İmar planında verilmiş olan
inşaat emsalinin, kat adedinin, iflaz şartlarının değiştirilmesi sonucu,
nüfus yoğunluğunun arttırılmasına dair
imar planı değişikliklerinde
1) (Değişik - R.G.:
2.9.1999 - 23804 . m.9) Artan nüfusun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı
alanları EK-1 de belirtilen standartlara uygun olarak plan değişikliğine
konu alana hizmet vermek üzere ayrılır ve.veya artırılır.
2) Kat adedi
arttırılmasının istenmesi durumunda; önerilecek kat adetlerinin tayininde
aşağıdaki formüle göre bulunacak bir yoldaki karşılıklı bina cepheleri
arasındaki asgari uzaklık, sağlanacaktır.
K = H1 + H2 + 7 m.
2
Yukarıdaki formülde;
K = Karşılıklı bina
cepheleri arasındaki mesafe (m)
H1 = Yolun bir cephesine
önerilecek yapının irtifaı
H2 = Yolun diğer cephesinde
önerilecek yapının irtifaıdır.
Madde 29 -
İmar planında gösterilen
yolların genişletme, daraltma ve güzergahına ait
imar planı değişikliklerinde;
1) Devamlılığı olan bir yol
belli bir kesimde daraltılamaz.
2) Yolların
kaydırılmasında, mülkiyet ve yapılaşma durumu esas alınır.
3)
İmar planlarındaki gelişme
alanlarında (7.00) m. den dar
yaya, (10.00) m. den dar trafik yolu açılamaz. Mesk-n
alanlarında mülkiyet ve
yapılaşma durumlarının elverdiği ölçüde yukarıdaki standartlara uyulur.
4)
İmar planı değişikliği ile
çıkmaz sokak ihdas edilemez.
5)
İmar planı içinde kalan
karayolu, kent içi geçişin değiştirilmesi durumunda, Karayolları Genel
Müdürlüğü`nden alınacak görüşe uyulur.
Madde 30-
İmar planlarında sosyal ve
teknik alt yapı kullanımlarından başka herhangi bir amaca ayrılmış olan bir
alanın kullanılışının değiştirilmesi durumunda;
1) Nazım plan ana
kararlarını bozucu fonksiyonel değişiklikler plan değişikliği yolu ile
yapılamaz.
2) Yeni belirtilen
kullanışın ihtiyacı olan sosyal ve teknik alt yapı alanları Ek 1`deki
tabloda belirtilen standartlara ve nüfus şartı aranmaksızın otopark
yönetmeliği hükümlerine uygun olarak birlikte düzenlenir.
3) Yerleşmenin gelişme
yönü, büyüklüğü ve arazi kullanımlarının fonksiyonel dağılımı ve genel
yoğunlukları gibi nazım plan ana kararlarının değiştirilmesi ancak
imar planının yeniden yapılması
için mümkün olabilir.
Sosyal ve teknik alt yapı
alanları Ek 1`deki tabloda belirtilen standartlara uyulması zorunludur. Bu
tabloda yer alan standartlara uyulmadan yapılan
imar planı değişiklikleri,
şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararına aykırı olmaktadır.
Kentsel
dönüşüm alanlarının
imar planı tadilatlarında,
belirtilen tabloda yer alan standartlara uyulmayacağı yönünde mevzuatta
herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Oysa uygulamalara bakıldığında,
kentsel
dönüşüm alanlarının ilan
edilmesinin ve bu alanlarda imar planı tadilatı yapılmasının esas amacının
yüksek bir yoğunluk getirilerek buradan rant sağlamak olduğu
anlaşılmaktadır.
Hatta bazen nasıl olsa burası
kentsel
dönüşüm projesi alanıdır ve
belediye bu alanda istediği yoğunluğu getirebilir düşüncesiyle üst
imar planlarını da
uyulmamaktadır. Unutulmamalıdır ki, planlama esaslarına göre üst düzey çevre
veya nazım imar planlarına
aykırı olarak kentsel
dönüşüm alanlarının
imar
planları yapılamaz.
Kentsel
dönüşüm alanlarının
imar planı tadilatları
işlemlerine karşı açılan davalar halen idare mahkemelerinde görülmektedir.
Bu davalarda verilen kararların temyizi üzerine henüz Danıştay’ın bu
konularda görüşü tam olarak ortaya çıkmamıştır.
SONUÇ
Bir kamu kurumu olan
belediyelerin yapacağı imar
planlarının nihai amacının kamu yararı olması gerekir. Yukarıda anılan
Danıştay İçtihadları Birleştirme Kurulu kararına göre
imar
planları o yöredeki en yüksek
kamu yararını göstermektedir. Bu nedenle,
kentsel
dönüşüm ve bölüşüm projelerinde
de nihai amacın kamu yararı olması gerekir. Nihai amacın kamu yararından
ayrılarak ticari amaca bir başka ifade ile belediye karına (ranta) yönelik
olması halinde hemen hemen her belediyelerce kentin kar getirecek her
alanında kentsel
dönüşüm ve bölüşüm projeleri
uygulanmaya konulmasına şaşırmamak gerekir.
Bu nedenle
kentsel
dönüşüm projesi kapsamında
bulunan alanlarda yapılacak imar
planlarında ve uygulama imar
planı tadilatlarında Plan Yapım
Esaslarına Dair Yönetmeliği eki tabloda belirtilen standartlara
uyulması zorunludur. Bu standartlara uyulmadan yapılacak
imar planı tadilatlarının
ileride dava konusu yapılarak iptal edilmesi durumunda geriye dönüşümü zor
olan aşamaya gelinmiş olabilir. Bu soruna tek çözüm,
kentsel
dönüşüm projesi alanlarının
Plan Yapım Esaslarına Dair Yönetmeliği
hükümlerine ekinde yer alan standartlara uygun olarak yapılması
gerekmektedir.