ÖZEL DURUMU OLAN
TA?INMAZLAR
İmar Kanununun 18’inci
Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında
Yönetmelik’in 38. maddesinde;
kadastro yapılmayan yerlerdeki düzenleme işleri konusu düzenlenmiş
bulunmaktadır. Bu maddede,
“Kadastrosu
yapılmayan yerlerde arazi ve arsa düzenleme işleri:
a.
Halihazır haritanın yapımı veya revizyonunda, mülkiyet sınırları da beraber
ölçülerek imar parselasyon plânına işlenir. Halihazır haritalar kadastro
haritası teknik niteliğini taşır.
b.
Tapu kaydına dayalı mülkiyet sınırlarında anlaşmazlık ve bu sınırların
çevrelediği alan ile tapu kaydı arasında yanılma sınırını aşan farklar yoksa,
mal sahiplerinin kabulü halinde, mevcut sınırlar kadastro durumu gibi kabul
edilerek tapu haritası yapılabilir ve bu haritalar imar uygulaması için
kullanılır.
c.
İmar plânında belirtilen adaların ve umuma
ayrılan yerlerin içinde kalan taşınmaz malların yüzölçümünün tapu sicilinde
(zabıt defteri) yazılı miktara kadar veya daha az çıkması halinde (miktarı
yazılı olmayanlar dahil) sınırlarda anlaşmazlık yoksa, 2644 sayılı Tapu
Kanununun 31 ve 32’nci maddeleri gereğince, bu yere ait halihazır haritalardan
da yararlanılarak ve mahalli kadastro müdürlüklerince öncelikle bu taşınmaz
mallar tapu haritasına bağlanarak arazi ve arsa düzenlemesi yapılabilir.
Bu yer içindeki hazine, belediye ve diğer kamu
kuruluşlarına ait taşınmaz mallar tapuda kayıtlı olsun veya olmasın, talep
halinde, yukarıdaki esaslara göre tapu haritasına bağlanabilir.
d.
Mahkeme ilamı ile yapılan tesciller haritaya bağlanmış ise, bu haritalardan
yararlanılabilir.”
hükmüne yer
verilmiştir.
İmar planları yapılırken, tarımsal nitelikte
olan alanların imar planlarında belirtilmesi gerekmektedir. Bu alanların imar
uygulamasına dahil edilebilmesi için öncelikle tarımsal alan niteliğinin
değiştirilmesi gerekmektedir. Bu değişiklik yapılmadan tarımsal alanlar üzerine
imar parseli oluşturulması mümkün değildir. Bu hususta, Tarımsal Arazilerin
Korunması ve Kullanılmasına Dair Yönetmelik’te ayrıntılı düzenleme vardır.
Meraların imar uygulamasına dahil edilmesi ve
konut yapımı için parsel olarak tahsis edilebilmesi için Mera Kanunu hükümleri
uyarınca tahsis amacının değiştirilmesi gerekmektedir.
Toplu inşaatlarda imar düzenine bakıldığında ise
Yönetmeliğin 9. maddesinde, kooperatif evleri, siteler, toplu konut inşaatı gibi
birbirleri ile ilgili birden fazla binanın veya tesisin:
a. İfraza gerek kalmaksızın Kat Mülkiyeti
Kanununa göre vaziyet plânına esas olmak üzere imar adalarına veya imar
parsellerine ayrılarak,
b. Evvelce parsellere veya adalara ayrılmış
alanların, amaçlarına uygun hale getirmek üzere, vaziyet plânları dikkate
alınarak tevhid edilmek suretiyle, imar parselasyon plânları yeniden yapılır
veya değiştirileceği hükme bağlanmıştır.
Orman alanlarının imar uygulamasına dahil
edilerek bu alanlar üzerinde imar parseli üretmek mümkün değildir. Ancak Devlet
ormanı niteliğinde olmayan ve özel orman niteliğinde olan sahaların durumu
farklılık arz etmektedir.
2/B kapsamındaki sahaların imar uygulamasına
dahil edilmesine engel bir husus bulunmamaktadır.
3998 sayılı Mezarlıkların Korunması Hakkında
Kanun’un 2. maddesinde, mezarlık vasıflı taşınmaz malların imar planı kapsamına
alınarak park, bahçe, meydan gibi sahalar olarak ayrılamayacağı ve asli gayesi
dışında hiçbir amaç için kullanılamayacağı hükmüne yer verilmiştir. Söz konusu
maddeden de anlaşılacağı üzere, vasfı mezarlık olan ve fiilen zeminde mezarlık
olarak kullanılan taşınmaz malların 398 sayılı Kanun uyarınca imar uygulamasına
tabi tutulmaları veya amaçları dışında kullanılmaları mümkün bulunmamaktadır.
Ancak Mezarlıklar Hakkında Nizamname hükümleri uyarınca metruk ve sahipsiz
mezarlıkların arsa vasfını kazanası halinde bu tür arsaların imar uygulamasına
dahil edilmesine engel bulunmamaktadır.
SİT ALANINDA
İMAR UYGULAMASI
2981 sayılı Kanunun Uygulanmasına Dair Yönetmeliğin Tanımlar ve Kısaltmalar
başlığını taşıyan 4.maddesinin 24.bendinde, ıslah imar planları; düzensiz ve
sağlıksız biçiminde oluşmuş yapı topluluklarının veya yerleşme alanlarının,
sınırları belli edilmek suretiyle mevcut durumu da dikkate alınarak dengeli,
düzenli ve sağlıklı hale getirilmesi amacıyla, halihazır haritalar üzerine
yapılan ve yapılanma şartlarını da belirleyen imar planıdır" şeklinde
tanımlanmıştır.
2981 sayılı Yasanın 10/c maddesinde ise, imar mevzuatına aykırı bina yapılmış,
hisseli arsa ve araziler veya özel parselasyona dayalı arazilerde, imar adası
veya parseli olabilecek büyüklükteki alanlarda, binalı veya binasız arsa ve
arazileri birbirleriyle, yol fazlalarıyla veya Devletin hüküm ve tasarrufu
altındaki yerlerle birleştirmeye bunları yeniden ada ve parsellere ayırmaya
belediyelerin yetkili oldukları hükmü yer almıştır.
Ancak, 2981 sayılı İmar affı Yasası'nın İstisnalar başlıklı 3.maddesinde,
İstanbul ve Çanakkale (Özel Kanun çıkarılıncaya kadar) Boğazları ile 2863
sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca belirlenmiş ve
belirlenecek yerlerde bu Kanun hükümleri uygulanmaz hükmüne yer verilmiştir.
Diğer taraftan, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun
17.maddesinde, bir alanın koruma kurulunca sit olarak ilanının bu alandaki imar
planı uygulamasını durduracağı, koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar
koruma kurulu tarafından bir ay içinde geçiş dönemi yapı şartlarının
belirleneceği ilgili Valilikler ve belediyelerin anılan koruma amaçlı imar
planını en geç bir yıl içinde koruma kuruluna değerlendirilmek üzere vermek
zorunda oldukları kurala bağlanmıştır.
Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu'nun 5.11.1999 günlü 658
sayılı ilke kararında, 1.Derece Arkeolojik Sit; Korumaya yönelik bilimsel
çalışmalar dışında aynen korunacak sit alanları olarak tanımlanmış ve bu
alanlarda, kesinlikle hiçbir yapılaşmaya izin verilmemesine, imar planlarında
aynen korunacak sit alanı olarak belirlenmesine, bilimsel amaçlı kazıların
dışında hiçbir kazı yapılamayacağına karar verilmiştir.
Yukarıdaki hükümler birlikte değerlendirildiğinde, 2863 sayılı Yasa uyarınca
1.derece arkeolojik sit alanı olarak ilan edilmiş bir alanda aynı Yasa'nın
17.maddesi uyarınca koruma amaçlı imar planı yapılarak anılan Yasa'da öngörülen
ilke ve kurallar çerçevesinde hareket edilmesinin gerektiği, bu nitelikteki
alanlarda 2981 sayılı Yasaya dayanılarak ıslah imar planı, parselasyon vb.
uygulamalar yapılamayacağı, başka bir deyişle 2981 sayılı Yasa'nın bu alanlarda
uygulanamayacağı açıktır.
Öte yandan, 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca yapılan parselasyon
işlemlerinin imar planı bulunan alanlarda plan hükümlerine uygun olarak imar
parselleri oluşturmak amacıyla yapılabileceği açık olduğundan, koruma kurulunun
doğal sit alanı kararına dayalı olarak koruma amaçlı imar planı yapılıncaya
kadar planı bulunmayan ve sadece o bölgede söz konusu imar planı yapılıncaya
kadar uygulamayı öngören yapılanma şartlarına göre parselasyon işlemi yapılması
mümkün değildir.
KARARLAR
D. Altıncı D’nin 28.10.2003 gün ve
E: 2002/2857, K: 2003/5230 s.k.
Kararın Özeti
1.derece arkeolojik
sit alanı kapsamında davacıya ait uyuşmazlık konusu taşınmazın bulunduğu alanda
2863 sayılı Yasa'da öngörülen usul ve esaslar ile belirlenen ilkeler gözardı
edilerek 2981 sayılı Yasa uyarınca yapılan parselasyon işleminde mevzuata
uyarlık bulunmadığı hk.
Dava, İstanbul, Kartal, …, … Mevkii, … pafta, … sayılı parsele yönelik olarak
2981 sayılı Yasa'nın 107c maddesi uyarınca 18.2.2000 günlü, 2000/33 sayılı
belediye encümeni kararıyla yapılan parselasyon işleminin iptali istemiyle
açılmış; İdare Mahkemesince, uyuşmazlık konusu alanı kapsayan ıslah imar
planının 26.8.1996 günlü, 1996/64 sayılı belediye meclisi kararıyla onandığı ve
27.8.1998 günlü, 1998/552 sayılı belediye encümeni kararıyla 2981 sayılı
Yasa'nın 10/c maddesi uyarınca parselasyon işlemi yapıldığı, 1.derece arkeolojik
sit alanında kalan anılan parselin imar planında park yeri olarak ayrılmış
olması nedeniyle bedele dönüştürüldüğü, yapılan itiraz üzerine dava konusu
işlemle yasal oranda düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra 7507 ada, 1 sayılı
parselde hisseli tahsis yapıldığı anlaşıldığından, 2981 sayılı Yasa'nın müstakil
imar parselleri oluşturarak ferdileştirmeyi sağlıklı bir duruma getirme amacı
gözönünde bulundurulduğunda, davacıya müstakil parsel tahsis edilmesinin mümkün
olup olmadığı araştırılmaksızın tesis edilen işlemde mevzuata uyarlık
görülmediğinden iptaline karar verilmiş, bu karar davalı idare tarafından temyiz
edilmiştir.
2981 sayılı Kanunun Uygulanmasına Dair Yönetmeliğin Tanımlar ve Kısaltmalar
başlığını taşıyan 4.maddesinin 24.bendinde, ıslah imar planları; düzensiz ve
sağlıksız biçiminde oluşmuş yapı topluluklarının veya yerleşme alanlarının,
sınırları belli edilmek suretiyle mevcut durumu da dikkate alınarak dengeli,
düzenli ve sağlıklı hale getirilmesi amacıyla, halihazır haritalar üzerine
yapılan ve yapılanma şartlarını da belirleyen imar planıdır" şeklinde
tanımlanmıştır.
2981 sayılı Yasanın 10/c maddesinde ise, imar mevzuatına aykırı bina yapılmış,
hisseli arsa ve araziler veya özel parselasyona dayalı arazilerde, imar adası
veya parseli olabilecek büyüklükteki alanlarda, binalı veya binasız arsa ve
arazileri birbirleriyle, yol fazlalarıyla veya Devletin hüküm ve tasarrufu
altındaki yerlerle birleştirmeye bunları yeniden ada ve parsellere ayırmaya
belediyelerin yetkili oldukları hükmü yer almıştır.
Ancak, 2981 sayılı İmar affı Yasası'nın İstisnalar başlıklı 3.maddesinde,
İstanbul ve Çanakkale (Özel Kanun çıkarılıncaya kadar) Boğazları ile 2863
sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca belirlenmiş ve
belirlenecek yerlerde bu Kanun hükümleri uygulanmaz hükmüne yer verilmiştir.
Diğer taraftan, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun
17.maddesinde, bir alanın koruma kurulunca sit olarak ilanının bu alandaki imar
planı uygulamasını durduracağı, koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar
koruma kurulu tarafından bir ay içinde geçiş dönemi yapı şartlarının
belirleneceği ilgili Valilikler ve belediyelerin anılan koruma amaçlı imar
planını en geç bir yıl içinde koruma kuruluna değerlendirilmek üzere vermek
zorunda oldukları kurala bağlanmıştır.
Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu'nun 5.11.1999 günlü 658
sayılı ilke kararında, 1.Derece Arkeolojik Sit; Korumaya yönelik bilimsel
çalışmalar dışında aynen korunacak sit alanları olarak tanımlanmış ve bu
alanlarda, kesinlikle hiçbir yapılaşmaya izin verilmemesine, imar planlarında
aynen korunacak sit alanı olarak belirlenmesine, bilimsel amaçlı kazıların
dışında hiçbir kazı yapılamayacağına karar verilmiştir.
Yukarıdaki hükümler birlikte değerlendirildiğinde, 2863 sayılı Yasa uyarınca
1.derece arkeolojik sit alanı olarak ilan edilmiş bir alanda aynı Yasa'nın
17.maddesi uyarınca koruma amaçlı imar planı yapılarak anılan Yasa'da öngörülen
ilke ve kurallar çerçevesinde hareket edilmesinin gerektiği, bu nitelikteki
alanlarda 2981 sayılı Yasaya dayanılarak ıslah imar planı, parselasyon vb.
uygulamalar yapılamayacağı, başka bir deyişle 2981 sayılı Yasa'nın bu alanlarda
uygulanamayacağı açıktır.
Dava konusu olayda ise, 26.7.1996 günlü, 4226 sayılı İstanbul İl numaralı Kültür
ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu kararı uyarınca 1.derece arkeolojik sit
alanı olarak ilan edilmiş bir alanda 2981 sayılı Yasa'nın uygulanma olanağı
bulunmamasına karşın, 26.8.1996 günlü, 1996/64 sayılı belediye meclisi kararıyla
ıslah imar planının kabul edildiği ve kabul edilen bu plan uyarınca anılan
Yasa'nın 10/c maddesi uyarınca dava konusu parselasyon işleminin yapıldığı
anlaşılmaktadır.
Bu durumda, 1.derece arkeolojik sit alanı kapsamında davacıya ait uyuşmazlık
konusu taşınmazın bulunduğu alanda 2863 sayılı Yasa'da öngörülen usul ve esaslar
ile belirlenen ilkeler gözardı edilerek 2981 sayılı Yasa uyarınca yapılan
parselasyon işleminde mevzuata uyarlık bulunmadığından dava konusu işlemin
iptali yolundaki İdare Mahkemesi kararında sonucu itibariyle yasal isabetsizlik
görülmemiştir.
Açıklanan nedenlerle, temyize konu İstanbul 5. İdare Mahkemesinin 21.11.2001
günlü, E:2000/787, K:2001/1157 sayılı kararının yukarıda belirtilen gerekçeyle
ONANMASINA, fazladan yatırılan 7.530.000.- lira harcın temyiz isteminde bulunana
iadesine, dosyanın adı geçen mahkemeye gönderilmesine 28.10.2003 gününde
oybirliğiyle karar verildi.
D. Altıncı D’nin 15.10.2001 gün ve
E: 2000/3784, K: 2001/4619s.k.
Kararın Özeti
Sit alanı ilan edilen
bölgede koruma kurulunca belirlenen geçiş dönemi yapılanma koşullarına göre
parselasyon işlemi tesis edilemeyeceği hk.
Dava,..., pafta, ... parsel sayılı taşınmazın bulunduğu bölgede 3194 Sayılı İmar
Kanununun 18. maddesi ve 2981 sayılı Yasanın Ek-1. maddesi uyarınca yapılan
parselasyon işlemine ilişkin 9.1.1997 günlü, 26 sayılı belediye encümeni
kararının iptali istemiyle açılmış; idare mahkemesince, dosyanın
incelenmesinden, davacının taşınmazının eski yerinde oluşturulan ... ada, ...
sayılı parselden 200m2 hissesinden düzenleme ortaklık payı çıkarıldıktan sonra
114, 69m2 pay verildiği 15,31 m2 de kentsel hizmet alanında kalan 147 ada, 12
sayılı parselden tahsis yapıldığı anlaşıldığından, dava konusu işlemde mevzuata
aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; karar davacı
tarafından temyiz edilmiştir.
2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun 17. maddesinde bir
alanın koruma kurulunca sit olarak ilanının bu alandaki imar planı uygulamasını
durduracağı, koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar koruma kurulu tarafından
bir ay içinde geçiş dönemi yapı şartlarının belirleneceği ilgili Valilikler ve
belediyelerin anılan koruma amaçlı imar planını en geç bir yıl içinde koruma
kuruluna değerlendirilmek üzere vermek zorunda oldukları hükme bağlanmıştır.
Dosyanın incelenmesinden, dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgenin sit alanı
olarak belirlendiği ve bölgede koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar koruma
kurulunca kabul edilen geçiş dönemi yapılanma şartlarının geçerli olduğu
anlaşılmaktadır.
3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca yapılan parselasyon işlemlerinin imar
planı bulunan alanlarda plan hükümlerine uygun olarak imar parselleri oluşturmak
amacıyla yapılabileceği açık olduğundan, koruma kurulunun doğal sit alanı
kararına dayalı olarak koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar planı
bulunmayan ve sadece o bölgede söz konusu imar planı yapılıncaya kadar
uygulamayı öngören yapılanma şartlarına göre parselasyon işlemi yapılması mümkün
olmadığından, bu husus araştırılmaksızın davanın reddi yolunda verilen idare
mahkemesi kararında isabet görülmemiştir.
Açıklanan nedenlerle ... İdare Mahkemesinin ... sayılı kararının BOZULMASINA,
15.10.2001 gününde oybirliğiyle karar verildi.